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不动产登记操作规范-试行

第一章总则

为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，维护不动产交易安全，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）等法律法规，结合不动产登记工作实际，制定本规范。

本规范适用于中华人民共和国境内不动产登记机构依法办理不动产登记的各类业务，包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

不动产登记遵循以下基本原则：

1.依法登记原则：严格依据法律法规规定的权限、程序和要件开展登记，确保登记行为合法合规；

2.便民高效原则：优化登记流程，精简申请材料，压缩办理时限，为群众和企业提供便捷服务；

3.客观公正原则：以事实为依据，以法律为准绳，如实记载不动产权利状况，保障登记结果真实准确；

4.统一登记原则：按照不动产统一登记制度要求，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

不动产登记机构应配备与登记业务相适应的专业人员，加强业务培训，提升登记人员的法律素养和操作能力。登记人员需严格遵守职业道德，保守登记信息秘密。

第二章登记程序

第一节一般规定

不动产登记一般按照申请、受理、审核、登簿、发证的程序进行。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

申请

不动产登记申请应当由当事人双方共同提出，但下列情形可由单方申请：

-尚未登记的不动产首次申请登记的；

-继承、受遗赠取得不动产权利的；

-人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

-权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

-不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

-申请更正登记或者异议登记的；

-法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、监护关系证明（如户口簿、出生医学证明、公证文书等）。因处分被监护人不动产申请登记的，监护人还应当提供为被监护人利益的书面保证。

申请不动产登记，应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

1.登记申请书；

2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

4.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果；

5.法律、行政法规以及本规范规定的其他必要材料。

申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件一致并经登记机构核对确认。

受理

登记机构收到登记申请材料后，应当当场作出是否受理的决定。经初步审查，申请材料齐全、符合法定形式的，应当予以受理，并向申请人出具受理凭证；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性书面告知申请人需要补正的全部内容；不符合登记受理条件的，应当当场书面告知申请人不予受理的理由。

有下列情形之一的，登记机构不予受理：

-申请登记的不动产不属于本机构登记范围的；

-申请登记的事项与权属证书、登记簿记载的内容冲突的；

-申请登记的事项存在尚未解决的权属争议的；

-申请登记的不动产权利超过规定期限的；

-法律、行政法规规定不予受理的其他情形。

审核

登记机构应当对受理的登记申请进行审核，重点审查以下内容：

-申请人与申请登记的不动产权利是否一致；

-申请登记的事项与权属来源证明材料、登记原因文件是否一致；

-不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完整、准确；

-申请登记的不动产是否存在查封、异议登记等限制登记的情形；

-法律、行政法规规定需要审查的其他内容。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。调查应当制作调查笔录，由被调查人签名确认。

审核过程中，发现申请材料需要进一步核实的，登记机构可以要求申请人补充材料，或者实地查看。实地查看应当由两名以上登记人员共同进行，并制作查看记录。

登簿

经审核符合登记条件的，登记机构应当将登记事项记载于不动产登记簿。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。

不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。电子登记簿与纸质登记簿具有同等法律效力。登记机构应当建立健全不动产登记簿管理制度，确保登记簿安全、完整、准确。

发证

登记事项记载于登记簿后，登记