我国房价收入比的实证研究.pdfVIP

摘 要 1998年实行住房货币化改革至今已经十余载，我国住房市场迅速发展，伴 随而来的是住房价格的一路走高，个别地区甚至出现房地产过热的情况。住房 价格的连续上涨造成越来越多居民购房压力变大，居民住房价格承受能力已经 成为社会各界所共同关心的热门话题。 房价收入比是国际上普遍认可的衡量居民住房价格承受能力的重要指标之 一。而学术界对于这个问题的研究却比较杂乱，对于国际标准缺乏准确和统一 的认识，采用的计算口径也大不相同，无法用来准确判断我国房地产市场的总 体状况。本文则在总结分析其他学者相关研究的基础上，以银监会文件对个人 还款比例的限额与购房模型为基础，综合确定了适合我国的房价收入比的合理 区域为（3.4，10.8）。 用（3.4，10.8）来衡量我国的房地产市场，可以看到全国范围各年的房价 收入比基本处在这个合理区域范围内。而且，由于全国住宅价格的增长率与居 民收入增长率基本保持持平，居民收入增长率略高，全国的房价收入比还有一 定的下降趋势。但是，以北京为代表的重点城市，受地方政府的“土地财政”、 住房市场上投机需求与刚性需求持续高涨等因素的影响，住房价格上涨迅速， 远远超过了居民的收入增长率，造成房价收入比远远超越合理区域，甚至超出 了警戒区域。 论文通过对居民收入水平及住房类型进行结构化的分割，得出不同收入阶 层与不同类型的住房供给存在着对应关系。最低等收入水平家庭的住房需求只 能靠政府的廉租房来保障；中低等收入水平家庭的住房需求可以靠保障性的经 济适用房解决；中高等收入水平家庭的住房通过市场化配置的普通住宅商品房 包括一部分具有保障性质的限价房来解决；高收入水平家庭有能力选择别墅及 高档公寓。 笔者针对本文的主要分析结论，提出了对我国住房市场加以改进的若干途 径，包括提高城镇居民的收入水平、建立以经济适用房为主的供房体系以及打 击过度投机行为等。 关键字： 房价收入比；收入水平；住宅类型 Abstract It has been 12 years since the monetizing reform of houses in 1998. This 10-years has seen a rapid development of China’s housing market, and a up-pricing of housing price in company. In some areas, the real estate market even became too hot. The continuous rising of house-price brings more and more pressure to local resident. Accordingly, the housing affordability of residents for living places has become a problem, catching all the society’s attention. The housing-price-to-income ratio (HPIR) is one of the important indicators recognized universally to measure the housing affordability of residents. However, research of this topic is not so clear, and knowledge of international standard is not exact and unified. In addition, the numeration specifications are different for researchers, making it difficult to decide the general condition of China’s housing market. After summarizing and analyzing other scholars’ works, the thesis chose personal repayment ratio limitation and house-purchasing model