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Potential Effects of Real Property Tax on Residential Property Price: A Empirical Study of China A Thesis Submitted to Department of Land and Real Estate Economics at Renmin University of China for the Degree of Master by Min Changdong © 2006 by Min Changdong. All rights reserved. Short sections of text, not to exceed two paragraphs, may be quoted without explicit permission provided that full credit, including © notice, is given to the source. 本研究感谢以下基金资助 美国林肯土地政策研究院硕（博）士论文研究基金 The Project Sponsored By The Master’s Dissertation/Thesis Fellowship of Lincoln Institute of Land Policy (USA) 征收不动产税对住宅价格的影响：中国的实证分析 征收不动产税对住宅价格的影响：中国的实证分析 闵长东 （中国人民大学公共管理学院土地管理系 北京，100872） 摘 要 随着改革的深化和经济的发展，现行房地产税制内外资不统一；重复课税； 重流转，轻保有；税基窄，收入能力有限等问题显现出来。房地产税收制度的 完善是市场经济进一步发展的需要。政府提出了“实施城镇建设税费改革, 条件 具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。《十一五规划纲 要》中再次强调“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。” 有关不动产税征收的问题成为当前各界讨论的一个焦点。不动产税的改革在考 虑财政收入的同时，一定要考虑几个现实问题：征收不动产税的目标是什么？ 征收不动产税会对房价有什么影响？对房地产市场会有什么影响？近来，有一 种说法是不动产税开征后房价会下降，所以可以用不动产税来平抑当前高涨的 房价，遏制投机。这涉及到不动产税的目标定位问题，如果目标错位，会导致 误导和政策的滥用。因此，探讨不动产税对住宅价格的影响变得很有意义。 住宅价格由很多变量共同决定。其中，不动产税的征收通过增加住宅保有 成本从需求方面影响家庭的消费选择，从而影响住宅价格；同时，政府改变提 供公共物品的财政支出数量，影响社区的邻里环境（如：交通、公园、治安、 学校等）会引起住宅内涵价格的变动。按照这一思路， 首先，概括了中国的房地产税收制度以及房地产市场。描述了地方政府依 赖以地生财的“土地财政”的缘由，指出征收不动产税是解决的出路之一。揭 示了不动产税体系现状及问题，建议进一步统一内外税制，建立健康的不动产 税收体系。最后通过简要分析认为公共服务支出影响着区域内的住宅价格。 接下来结合已有的税收归宿理论、不动产税资本化理论、住宅保有成本理 论分析，建立了一个基于效用函数的理论分析框架，分析得出房价是公共服务 的增函数，同时房价是不动产税率的减函数。 同时，通过实证分析验证了公共服务（公共设施）对于住宅价格的影响是 正向的，不动产税对于住宅价格的影