政府合理引导北京住宅需求的分析.pdfVIP

摘要 在自由竞争的市场经济条件下，商品的价格是由商品的需求和供给共同决 定的，需求与供给是商品价格的仅有的两大决定因素，商品的价格可以通过市 场的自发调节达到理性均衡，社会资源通过市场的自发调节就能够得到最优化 配置。但是，根据新凯恩斯主义经济学原理，现实中根本不存在绝对自由竞争 的市场经济体系，任何现实的市场经济体系都存在一定程度上的缺陷，社会资 源不可能仅仅通过市场的自发调节就能得到最优化配置，因此，政府必须出面 对市场进行积极干预和调节，以达到社会资源更优配置的目的。 同样的道理，北京住宅市场也不是一个绝对自由竞争的市场，与其它所有现 实的商品市场一样，北京住宅市场同样存在着一些缺陷，同样需要政府这支“看 得见的手”的积极干预，政府不能放任其“绝对自由竞争”，不能完全依靠市场 的供给与需求这支“看不见的手”的自发调节，而应该及时出台一系列相关宏 观调控政策和措施，进一步完善北京住宅市场。 目前有关住宅市场研究的书籍和文献很多，其中也有不少着重研究北京住宅 市场，但是，这些书籍和文献大多只是从经济学的角度，研究北京住宅市场的 需求和供给数量，很少注意到北京住宅需求结构、市场结构特点及变化趋势， 更没有人揭示北京住宅需求结构、市场结构对北京住宅价格的影响。 本文通过对北京住宅市场的研究，特别是对北京住宅市场结构的深入研究和 分析，发现一个问题：在目前北京住宅土地供不应求的大背景下，北京住宅需 求已经严重向高端偏移，并且需求过分集中在市中心地区，导致北京住宅市场 结构不合理的问题非常突出。这个问题将会给北京住宅市场带来诸多负面影响： 拉升市中心房价、中低收入阶层不愿向郊区搬迁、政府政策失灵、阶层间摩擦 加剧、住宅布局不合理、“居民住房痛苦指数高”等，因此，政府在对北京住宅 市场进行宏观调控时，必须制定出解决这个问题的对策。 为了更深层次地认识和从根本上解决这个问题，本文着重深入探究了北京住 宅需求向高端偏移、过分集中在市中心地区的原因：郊区交通不便利、郊区环 3 境质量差、商业配套设施缺乏、教育和医疗资源匮乏、安全隐患突出、市中心 出现“替代品”等。针对引起问题出现的各种原因，本文提出了相应的解决办 法和建议，其中，创建“宜居环境”、“富人”带动“穷人”向郊区转移的人口 迁移理念是本文的首创性思想，相信这些思想对政府合理引导北京住宅需求、 制定改善北京住宅市场结构的政策和措施、实现《北京城市总体规划(2004 年 —2020年)》中有关人口迁移的战略构想都能起到一定的积极作用。 与其它硕士论文相比较，本论文有以下四个特点： 一、数据充足。本文引用了大量的真实数据，用数据支撑结论，例如：（1） 在第三章，通过分析近年来北京土地出让土地面积的变化、商品房开工和竣工 面积变化、商品房销售面积的变化、商品房销售单价的变化、人口数量的变化、 居民收入和住房购买力变化、经济增长以及上述变化间的关系等，得出北京土 地出让市场整体上呈现供不应求的结论。（2）在第四章，通过认真分析2005年、 2006年各区县商品房销售面积、销售金额、销售单价等，得出北京新上市商品 房呈现出过于集中在市中、住房供给向高端偏移、高端人群置业回城的结论。 二、理论丰富。为了更深层次、更系统的阐述问题，本文运用了一些房地产 专业理论和社会学理论。借助房地产专业理论，使得本文的论述更加专业、更 加符合房地产行业实际情况，得以准确的揭示住宅需求的专业内涵；借助社会 学理论，使得本文的论述更加系统、更加全面，通过指出住宅需求和选择行为 是社会成员活动的一部分，得以揭示住宅需求的社会属性。本文运用的理论有： 住宅需求理论、住宅供给理论、住宅市场理论、“符号资本”理论等。 三、思路清晰。本文思路清晰，结构完整，全文共八章。第一章 绪论，介 绍研究背景、研究对象和方法、研究思路、研究现状；第二章 理论基础，对理 论进行必要介绍和解释；第三章 北京住宅市场分析，主要对北京住宅市场整体 概要分析、供给和需求详细分析，得出北京住宅土地出让市场呈现供不应求的 结论；第四章 北京住宅市场结构问题分析，主要对住宅消费者结构和住宅产品 结构详细分析，得出北京住宅需求结构失衡（需求过分集中在市中心