利用REITs促进我国保障性住房建设研究.pdfVIP

摘 要 自改革开放以来，我国房地产行业发展迅猛，取得了巨大的经济效益，推 进了社会发展进程，为我国社会主义经济建设贡献卓越。同时，随着持续快速 发展，存在的问题也日益凸显：如房地产金融体系不完善，融资渠道单一，收 益与风险过度集中；行业投资门槛过高，大量普通投资者及小额资金难参与其 中；以及近年来商品住宅房价高企，保障性住房房源紧缺等等难题，给社会经 济带来越来越深入的负面影响。而 REITs （房地产投资信托基金）作为国内近 年来一直为政府和相关行业所热点关注的金融产品，在解决上述存在的问题上， 在某些方面具有无可比拟的自身优势。 本文的目的即在于尽可能详尽准确地介绍 REITs ，阐明其优势、优点及对 我国社会、经济及相关行业的益处，分析借鉴国际上成熟 REITs 的成长史与成 功案例，提出在我国大力推进与发展 REITs 业务的必要性与可行性，并对实施 方案与企业机构的具体业务操作上提出一些建议与见解。同时，针对于我国住 房市场当前存在的问题，进一步论证运用 REITs 对解决当前行业存在问题是一 种有效途径，探索利用 REITs 工具寻求解决的具体思路与实施方案，以期能够 对于 REITs 在我国的试点、发展、推广提供理论支持。 本文从描述我国房地产市场目前的状态及存在的问题入手，说明其对我国 社会、经济和人民生活带来的负面影响，然后通过寻求解决手段，引出 REITs ； 再从 REITs 概念着手，利用其特有优势设计出解决我国的目前问题的 REITs 模 式。具体章节内容安排是： 首先在第一章对我国房地产市场的现状进行描述，指出了目前存在的诸多 问题，并对存在问题所造成的社会负面影响进行分析，归纳导致现状问题的主 要因素。同时，参考国际发达国家对于解决类似我国现状问题的做法，总结相 关经验，提出我国现存问题的解决思路，并明确落实所依赖的有效手段，即房 地产投资信托基金（REITs ）。 第二章对 REITs 展开介绍，通过对其概念、结构、要素、分类等情况的说 明，使之能够被进一步了解，并突出描述其区别于一般金融产品的特点，以及 在境外发展演变的历史轨迹，彰显 REITs 在国际的地位，并为后文中我国 REITs 1 模式的设计和建议做好概念上的准备。 在第三章中，通过对导致我国房地产市场现状主要因素的分析，归结目前 问题的根本原因——保障性住房供给不足。进而分析现状下保障房供给不足的 成因，并围绕促进保障性住房的供给的目的，阐明 REITs 模式对于解决各种不 利因素的的有效性和针对性。在论证 REITs 的有效性后，进行我国开展 REITs 的可行性分析，分别通过市场、相关行业、政策和实物探索等方面的角度，明 确了我国开展 REITs 是可行的。 第四章主要对我国开展 REITs 的基本模式和管控结构进行了分析和建议， 并对我国开展 REITs 业务的准入条件进行初步的要求。在此基础上，进一步根 据保障性住房 REITs 的固有特点，设计出符合其运作的模型与架构，建议相关 的参与要素及扮演的具体角色，并对保障房 REITs 的开展与运营的提出相关制 度建议。 REITs 虽然在全球已有半个世纪的发展历程，但我国还是处于筹划试点的 未生事物。在本文的最后章节，重点对于 REITs 引进与发展存在的风险因素进 行预警、分析和对策建议，对保障房 REITs 容易涉及的风险也进行了特别关注。 本文主要运用了文献研究、个案研究、定性与定量分析及模型构建等分析 法，借鉴了大量相关教材、文献及专业网站，并对国际成功案例进行了较为细 致认真的研究参考。在进行文献查阅及参考借鉴时，作者发现，已经有一些先 行者对 REITs 在我国的引入与开展进行了研究与探讨，而房地产与金融等行业 领域内的有识之士也多次提到了利用 REITs 发展公租房、廉租房等保障性住房 的建议和呼声，这些为本文的研究也协作提供了珍贵的视角与思路。本文侧重 于根据目前我国房地产市场存在的缺陷，以解决问题的角度发掘 REITs 的功能， 在注重理论论证的同时，更注重对落实于实务操作上的意义，并具有较强的实 用性和时效