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浅谈房地产投资信托基金在我国保障性住房融资领域的应用 　　中图分类号：F832 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）03-000-03 　　摘要 “十二五”期间，我国将迎来保障性住房建设的高潮，然而，当前我国保障性住房建设面临最突出的问题是资金瓶颈问题，这决定了现有的保障性住房融资模式需要进一步改进。本文首先阐述了我国保障性住房融资模式的现状及存在的问题，探析了我国保障性住房建设中引入投资信托基金模式的现实意义和可行性，并设计了符合我国现状的运行模式。 　　关键词 保障性住房 投资信托基金 融资 　　自2007年8月我国颁布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以来，我国保障性住房建设取得了长足进展。近年来，全国保障性住房在建规模不断扩大，任务十分繁重，在资金筹措、土地供应等方面更是面临前所未有的挑战。资金是保障性住房建设最基本的保证，因此，当前摆在我们面前最迫切的问题是研究如何在汲取国外保障性住房融资经验的基础上，结合我国保障性住房自身特性，探索适应我国国情和社会特点的保障性住房融资模式，拓宽融资渠道，满足建设需求。 　　一、我国保障性住房融资模式现状分析 　　保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。目前，我国正大力加强保障性住房建设，“十二五”期间，我国将建设保障性住房3600 万套，保障性住房建设已成为新一届政府改善民生，建设和谐社会的重要落脚点，也是各级政府和人民关注的焦点。近年来，各地在保障性住房建设中形成了各具特色的融资模式，主要包括： 　　1、财政划拨型融资模式。保障性住房自身特性决定了若单纯依靠市场运作，社会资金和私人部门投资者不可能自发地参与到保障性住房建设中，必须依赖政府的干预和支持。财政划拨型融资模式的主要特点是保障房开发建设的资金完全来源于政府，政府通过专项资金、财政拨款以及政府贷款等方式提供资金，并通过政府补贴来保证保障性住房建设、管理和运营中的亏损。在该模式中，政府承担了绝大部分责任，投资结构比较单一，因此大多存在于政府资金较充足且保障性住房建设规模较小的地区，如厦门、青岛等城市。 　　2、政府专门机构融资模式。与政府财政划拨为主的融资模式相比较，该模式很好地解决了单纯依靠政府所存在的不可持续的缺点，并确保了政府的干预和支持功能。政府专门机构融资模式指政府成立专门的机构来负责保障性住房项目的资金筹集，其优点是融资来源较广，不局限于财政资金，通常是利用政策支持，用各种形式吸引社会投资者的投资和参与，由于其依托的是政府优良信用，因此吸收贷款和争取其他金融机构支持都相对较易，其缺点是政府部门的市场反映不够灵敏，无法提供专业的金融服务等。目前，该模式被北京、深圳等城市采用。 　　3、保障性住房投融资平台。该模式通常是由政府组建专属国有投融资平台，并向平台注入一定的财政资金或土地资产，通过平台多方式、多渠道地筹集资金，平台还负责部分保障性住房的融资、开发、建设运营管理等。其优点是，作为企业化运营的专业服务部门，投融资平台机动灵活性较强、能够提供专业、规范、系统化的运营管理服务，在减轻财政压力的同时能够发挥市场机制作用，因此，被很多专家学者所推荐，其缺点是资金来源仍然以银行机构为主，融资渠道仍然单一。目前，采用这种模式的有重庆、常州、邯郸等地区。 　　二、现有保障性住房融资模式存在的问题 　　1、融资渠道单一，融资方式匮乏。除了中央和省级财政专项补助外，地方政府对保障性住房建设资金的支持主要包括住房公积金贷款、专项支持贷款、地方债券资金、土地出让总收入等，但是这些补充性资金具有不确定性且存在地区差异，不能从根本上缓解融资难题。因此，尽管有政府资金支持，保障性住房绝大多数的资金仍然要靠社会机构来筹集，且主要集中于银行贷款。银行贷款最大的问题是容易受到政策的影响，难以持续稳定地提供建设资金，并确保保障性住房的长久稳定建设。 　　2、地方政府积极性不高，实施效率低下。保障性住房相当部分的资金由各级政府提供，但在操作中，比较突出的问题是政府融资手续多，成本高，效率低。例如，土地出让金净收益的获取，地方政府必须通过国税、地税、地方财政等部门层层审核批准才能通过，这必然拖慢保障性住房建设速度。此外，出于拉动地方经济的考虑，地方政府更倾向于商品房的开发建设，而对保障性住房的建设积极性不高，因此，在财政紧张的时候，保障房建设资金就很容易被挤占，造成资金供给不稳定。 　　3、缺乏专业的投融资机构，执行角色存在缺位。为促进保障性住房建设，发达国家或地区通常会成立一个或多个专业的投融资机构来负责项目融资，这种机构在保障性住房政策目标落实过程中起着重要的执