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我国房地产市场价格波动的经济学解释 陈捷 (福建社会科学院经济所，福建福州350001) 摘要：我国房地产业在快速发展的同时存在着投资过 二、商品房价格波动的经济学解释 热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象。本文对商品 土地的稀缺性、商品房的有用性、可转让性和有效需求 房价格波动的特征、根源、产生的问题以及解决的办法进行 共同构成了房价波动的基本要素。依据西方主流经济学的 了深入研究。以期稳定我国房地产市场价格制定合理的产业 观点，均衡价格理论对房价的形成和波动起着决定性作用。 发展政策。 在市场价格均衡状态下，购房者的有效需求等于开发商的有 关键词：市场价格；均衡价格；波动；级差地租 效供给，有效需求价格与有效供给价格也相等，不存在价格 或数量变化的趋向。因此，按照均衡价格理论，竞争的价格 一、房地产价格波动的特征 和数量取决于供给和需求的均衡点，房价是由供需力量的对 (一)房价波动由周期波动和长期趋势波动共同构成 比关系决定的，取决于供需曲线的均衡点。 长期趋势波动受经济发展、人El增长、居民生活质量改 从房价的形成来看，又可分为短期均衡价格和长期均衡 善和资源约束等因素的影响。在房价波动扣除方向明确的 价格。从短期来看，房地产投资大、建设周期长的特点决定 长期趋势波动后，就剩下价格的周期波动了，表现特征为虽 了房地产的供给弹性较小，不能迅速随市场需求的变化而变 然波动间隔、长度以及影响并不完全相同，但波动模式基本 化，这时均衡价格的变化主要取决于需求的变化。当需求增 相似。两者叠加之后，总体上表现为房价呈上涨趋势。 加时，房价上涨；相反，则下跌。而从长期来看，在价值规律、 (二)房价波动与租金变化趋势的相关性 供求规律以及竞争规律的多重市场调节和政府宏观调控作 房地产的资产属性表明，其作为所有者的资产，既可以 用下，房地产开发商和购房者都有充足的时间调整自己的决 用来自行消费，也可以通过使用权转让获取收益。根据资本 策和行为，房地产供给能随需求的变化而变化，并最终出长 资产定价理论，当期房价应等于持有者将其用于出租时所获 期均衡数量和均衡价格。 得的未来收益流的贴现值之和，房价波动与租金波动的变化 现实中，房价会在市场环境变化和自身运动惯性的影响 趋势应该协同，呈正相关关系，如果二者走势发生背离，在一 下，形成独特的波动特征。可以将房价波动分解为三部分： 定程度上意味着房价波动发生了异常。近年来，我国房价呈 首先是供求关系变化后，均衡价格运动引发的市场价格波 快速上涨态势，而租金价格却增长相对缓慢，房价与租金走 动，这一变化值的大小可以说明市场价格波动受供求关系的 势发生了较大偏离，与资本资产定价理论的核心观点相悖。 影响程度；其次是政府调控政策和非供求类经济因素等市场 (三)房价波动具有明显的区域性特征 环境变化后，市场价格对均衡价格的趋近或者远离运动引起 房价并非主要取决于商品房的成本和效用，而在很大程 的市场价格波动；最后是房价的趋势性运动特征带来的价格 度上会受到级差地租的影响，不同城市之间甚至同一城市的 波动，它反映了房价延续前期变化的趋势和程度。基于以上 不同地段之间的价格都会存在较大差异，这种同质同量不同 分析，可以描绘出商品房均衡价格的形成和市场价格的波动 价的区域性特征也体现在房价的波动上。同时，房价波动与 机理： 区域经济兴衰之间也具有密切的逻辑联系，近年来，我国各 地房价波动极不均衡，呈现出显著的地区差异。 【曼望苎塑堕卜1石i=i=丽巴婴孥翌!互乍瑟萄更菇匠