房地产企业投资价值的评价方法研究.pdfVIP

。经营谋略 · ail 一 房地产企业投资价值的评价方法研究 口杨 杰 三 门峡职业技术学院 摘 要 ：该文从投资分析师 的角度 ，针对 当前我 国房地产开发行业的发展状况 ，结合 当前政府相关的调控政策 ，收集 已发生 的房 地产行业内的并购事件 ，针对既有 的并购事件 中并购成功率低 的研究结论 ，研究适用于评价潜在被收购的房地产开发企业投资价值 的合理方法 ，为收购方的投资决策活动提供可靠的理论与实务指导。 关键词 ：收购 ；投 资价值 ；评价方法 一 、 引言 可靠估计 ；④可 以从市场上获得一个风险参照 ，推定折现率。 房地产行业是我 国国民经济 的重要行业之一 ，该行业 的健 (四)模型的分析 康 、持续发展对我 国的经济发展起较大作用。当前我 国的房地产 1．以现金 流量为基础 的价值评价方法 比较 市场发展状况不容乐观 。一些上市房地产企业在资金不充足 的 实体现金流量折现模型：公司可以向所有投资者提供的实 情况下 ，不得不停 止在建 的工程项 目、缩小开放规模 、放缓发展 体价值减去债务价值 以及优先股股利来确定公司价值 。业务价 进度 。 值和债务价值等于各 自折现的现金流量 ，采用反映现金流量风 政府一系列财政 、金融和税收新政的出台，显示政府对我 国 险的折现率折现。 房地产市场的重视程度 ，从财政金融 、土地供应 、产 品方案等多 计算公式 下 ： = 喜 ／。+)‘一，／。+一) ／。+- 4( 方面对房地产市场带来较 为明显 的刺激和拉动 。 ． 1) 在收购 中处 于主动收购方 的房地产企业 ，往往面临着对 目 存在 的问题 ：对业务 活动产生的现金流量和债务产生 的现 标企业进行投资价值分析 的问题 。该文将企业理论、价值理论进 金流量 的划分 问题、现金流量 的预测 问题 、折现期和折现率 的问 行综合 ，提出对房地产开发企业价值评估 的新观点 ，建立 收购活 题没有 明确 的解 决方案 ，同时未考虑现金流量的动态变化和折 动 中 目标房地产企业投资价值 的评价方法 ，为房地产开发企业 现率 的动态变化直接影响评价结果。 的收购活动提供投资决策依据 。 2．现金流量折现模 型 的具体 应用 二 、企业并购 的研 究方法 对所有 以现金流量为基础 的价值评价模型 ，可用于房地产 我 国对企业价值评估 的研 究主要集中在实务 中，围绕着现 开发企业投资价值分析的模型有三种 ，分别是 ：股权现金流量折 金流量和折现率这两个问题展开。当前国内采用 的并购估价思 现法 (FCFE)、企业 自由现金流折现法 (FCFF)和调整现值法 想主要通过建立相对完善的理论模型实现 。对模型 中各参数进 (APV)。 行合理设定 ，采用适合 的算法评价 目标企业的价值 。其采用的方 (五)目标企业投资价值的分析方法 法主要有 ：贴现现金流量法 、市场 比较法 、期权法等 。 1．价值分析方法的选择 ：在分析 目标企业 的收购价值时，现 三、并购中企业价值评估方法评析 金流量折现法是一种较为科学有效 的方法 。可用企业整体现金 当前 ，国内外采取的 目标企业价值评估方法主要有立足于 流量折现法对 目标企业 的投资价值进行分析与评价 。 企业 资产负债表 的评估方法 、立足于市场 比较的评估方法 、立足 2．分析步骤 ：为保障投资价值分析的准确性，需运用合理的 于现金流量折现的评估方法 、立足于价值创造 的评估方法和立 估