土地财政与房地产价格上涨理论分析和实证研究.pdfVIP

埘l寅缮靖2010年第8期 “土地财政”与房地产价格上涨：理论分析和实证研究 周 彬 杜两省 内容提要：本文通过构造一般均衡模型发现：“土地财政”必然推动房价持续上涨，从 而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满；房价越高，地方政府的效用就越大，因而 地方政府具有推动房价上升的内在激励；由于地方政府的效用与商品房成交量的关系不 确定，地方政府一般具有豪宅偏好，而忽视中小户型大众住宅、经济适用房和康租房的供 应；给定“土地财政”现状，在地方政府相互竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房 价过快上涨存在极大的困难。为证实上述结论，本文通过格兰杰因果检验的方法发现，地 价在5个季度内都对房价变化有解释能力；从联立方程模型的估计结果中又发现，供给方 程中地价的系数统计显著，地价对房地产价格和成交量具有明显的影响。最后，本文提出 了一系列的政策含义。 关键词：土地财政房地产价格宏观调控 作者简介：周 彬，东北财经大学经济学院硕士研究生，116025； 杜两省，东北财经大学经济学院教授、博士生导师，116025。 一、引 育 近年来，中国城市房地产价格持续上涨，对于房价持续上涨的原因，经济学界主要从以下三个 方面提供解释。一是基本面因素，主要是在供求框架下考虑房地产市场的特点。肖建月(2005)认 为包含城市化、可支配收入等方面的需求主导了房地产价格的变化。楼江和李静(2010)提出近年 来房地产价格过快上涨原因有城市化、城市改造、心理预期、拥有型消费观和成本因素。二是投机 和金融因素，包括预期房地产价格上涨的投资、外资的流人和商业银行信贷等。周京奎(2005)研究 了14个城市的截面数据，认为房地产价格受利率和可支配收入的影响很小，房地产价格的上升主 要是由投机来推动的，而且整体投机度非常高。廖湘岳和戴红菊(2010)认为房地产行业的高利润 率使得商业银行对房地产业的信贷资金投入持续增加，商业信贷是推动房屋销售价格持续走高的 重要原因。三是政策面因素，主要考虑政府的宏观调控政策。杨建荣和孙斌艺(2004)利用博弈论 方法对政府、开发商和消费者进行分析，认为预期不准导致房价不均衡，提出政策因素决定房地产 业的基本走向。余华义(2010)利用面板数据，发现房价和基本面缺乏稳定的对应关系，而与房地产 政策有密切联系，认为2002年的房地产宏观调控以及其他干预政策是导致房价持续上升的原因。 上述三个因素应该说都对房地产价格起到重要的影响作用，虽然基本面的解释能力变弱，但是基本 面因素仍然是根本原因，因为只有预期到基本面的变化方向，才会有投机和金融因素的出现，然后 才会有政策因素的影响。 然而，也有一些学者并不满足上述一般性解释，而是根据近年来地方政府的土地出让金持续增 长、与房地产有关的税费收入占地方财政收入比例过大的事实(这一现象被理论界和实际部门称为 “土地财政”)，从地方竞争和分税制改革等方面来思考中国城市房地产价格持续快速上涨的更深刻 】09 Financen．4deEconomics，No．8，2010 的制度性原因。王举等(2008)分析了分税制后地方政府财政收支的变化，认为是地方政府为了缓 解财政困难而产生了对房地产业的过度依赖，地方政府以各种方式推高地价，带动房价，从而增加 建筑业税和房地产税，进而增加地方财政收入。陈志勇和陈莉莉(2009)分析了2008年以来地方政 府在楼市危机中的托市行为，认为背后的根源就是土地财政，并分析了这种情况继续下去可能导致 的严重后果。 通过文献综述我们可以发现，已有的研究多是现象的描述性分析，研究房价上涨的文献多强调 房地产的资产性质，而忽视了住宅具有的普通商品和准公共品性质。由于1998年以后我国房地产 业才加速发展并随后出现了“土地财政”现象，计量研究也存在样本时间短、数据不够的问题，经验 研究不容易捕捉到系统的充分信息。 本文运用数理经济学的方法，首先通过构建一般均衡模型分析了中国房价轮番上涨的内在机 制，其次探讨了在地方政府相互竞争的情况下中央政府通过商业银行来调控房价过快上涨的困难 性，然后又运用格兰杰因果检验方法和联立方程模型进行了经验研究，最后得出了一系列的主要结