营销策划-住宅豪宅-共和城2014年营销总纲.pptVIP

进军4个亿！ 3月初 1#上市 9月下旬 26#上市 5月初 2#、3#上市 2015年 元月中旬 营销总纲 3月份 4、15#完成基本去化 借助明星造势推广 团购优惠促进销售 产品补充 年底返乡置业 11月下旬 25#上市 策略篇 推售安排 策略篇 进军4个亿！ 如何突破竞争？ I 有这样一句话： 当天平平衡时一根羽毛的重量都会打破这种平衡的存在； 同理，只有足够的重量才能使客户完成倾斜于我们！ 策略篇 进军4个亿！ 如何突破竞争？ I 核心竞争策略 再铸项目整体景观，增加客户感知度 将高性价比产品做到极致 平价跑量，快速出货，打破客户心理预期值 强势有效拦截体系，做好项目“引水”工作 完善交通体系，降低客户对于生活成本的考虑 优质物业体系，与竞品完全形成差异化 制定专项竞品说辞 景观是什么？ 城堡 没有人知道未来到底是什么样的， 可是一座“城堡”却可以给人安全感，给人希望，它将是客户心理感知最好的归宿，同时也是对于竞品项目最好的防御设施和进攻战略要地。 策略篇 执行策略 再铸景观 道路系统 没有人会去质疑振兴西海酒店的高端品质，不仅是因为它高品质的建筑外观，更重要的是当看见西海酒店的道路的时候就已经被那种精致所折服。它的美源于对简单的道路等细节都是经过精雕细琢的。 踏入这里就是品质的象征 进军4个亿！ 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 策略篇 执行策略 再铸景观 围挡系统 高端的小区围栏可以与竞品项目形成鲜明的对比，提升客户的心理预期值 围挡有效的将工地的杂乱与景观相隔离，让客户感知只是美的诠释 进军4个亿！ 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 策略篇 执行策略 再铸景观 现场系统 现场景观展示不仅可以提升客户对于产品的心理预期值， 对于本项目来说更是承诺的兑现和对客户心理预期的超越 进军4个亿！ 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 策略篇 执行策略 再铸景观 样板房展示 进军4个亿！ 完善样板房通道建设，让客户可以直接感触到未来居住的状况！ 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 “城堡”是本项目核心的战略要地，“城堡”的坚固性、质量和建造速度很大程度上可以决定一场战争的胜负。 重剑无锋 大巧不工 价格永远是突破重围，吸引客户的一把利剑。 价格优势配合产品的展示才可以完全打破客户心底里那最后一层防线。 策略篇 执行策略 平价跑量 关注点1 区域发展 看重区域发展潜力，注重区域未来升值空间 关注点2 生活配套 便利的生活配套、教育配套、交通配套成为重要的置业选择因素。 关注点3 首置客户小户型 刚性客户面积需求在80-90平二房和小三房，刚改客户需求在100-110平舒适三房。 关注点4 功能空间 注重户型的基础功能空间、实用附加值，其次功能细分、局部享受性打造能够更好打动他们 关注点5 首付款上下落差 刚需客户对于产品的接受度首付款上下差别约在20000元 关注点6 安全个人隐私 安全个人隐私，他们非常注重社区的安全，但对优质物管没有认知。 关注点7 丰富个人生活 对新事物接受度较高，喜欢消费不高，但健康丰富的娱乐生活 根据正常对于刚需客户的首付款判定，折射在总价层面上约合6.6万元。 本项目4#现今成交均价约4500元/㎡，凯旋观邸景观楼王21#现今成交均价约为4850元/㎡。总房款价差近4万元。首付仅高于本项目1.2万元，属客户正常接受范围内。 整体价格策略：综合考虑，项目部建议2014年全年实收均价在现有基础上打9折，以重剑打破客户心理预期值，达到快速跑量的目的。 进军4个亿！ 区域拦截，就像弹道导道防御系统一样，有效而精准的锁定了我们的目标客户，更有效而精准的对竞品进行打击! 进军4个亿！ 策略篇 执行策略 区域拦截 共和城 共和城 共和城 1月 2月 4月 3月 6月 5月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 围城篇 竞品项目 凤凰花园城 在售户型对比 凤凰花园城118平米 振兴共和城104平米 功能布局 三室两厅两卫 三室两厅一卫 倒L字户型，进深长 倒L字户型，进深长 主客连为一体，缺乏静谧性 主客分离，安全隐私 两房朝南，光照充足 一房朝南，整体采光不好 南北通透 南北通透 空间尺度 餐厅、客厅连为一体，整体空间尺度感大 南北狭长，影响采光 赠送空间 赠送面积大，三房可变四房。 在同总价阶段提升产品性价比 赠送面积大 总价产生 直接竞争 项目名称 天筑丽景 开 发 商 六安香格里拉置业 类型/规模 占地面积:4.8万平米 总建筑面积:16万平米 容积率：3.5 总户数：612（备案） 可售户数：308 物业类型 高层 在售产品 两房79