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房地产调控政策失效背后成因分析 　　摘 要 目前我国房地产市场并不是一个真正意义上的市场：土地采取计划供应、房子采取市场价格。要想实现房地产调控目标，让房价回归合理水平，非改革目前的土地财政?税收体制等一系列制度不可。不做根本性的改变，老百姓住房梦在短期内恐难实现。 　　关键词 房地产 市场 调控 　　我国房地产市场始于1998年国家停止住房实物福利分配，逐步实行住房分配货币化。十五年来房地产行业在国民经济发展中的地位越来越重要，一度被认定为是国民经济发展的支柱产业。自土地出让实行“招拍挂”制度以来，房地产价格如脱缰野马，一路上升，十年调控难抑涨价势头。据统计，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%，房价涨了10倍。十年来国家先后发布与房地产直接相关的宏观调控政策达到43次。 　　是什么原因造成这种局面？作者试图通过十五年来房地产行业发展历史来探询调控政策失效背后成因。 　　一、1998年以来围绕房地产领域发生的一系列事件回顾。 　　1、房地产市场功能随政策调整而不断发生错位。1998年国家为减轻财政负担，在全国范围内停止住房实物福利分配，逐步实行住房分配货币化。改革目的是加快建立和完善住房供应和保障制度，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房，中低收入家庭购买经济适用住房。在制度设定时对城镇低收入家庭以及困难企业中住房困难职工家庭，采取通过廉租住房、企业单位合作、集资建房、实施住房解危解困工程等，解决住房基本保障问题。 　　十五年来房地产市场发展实践与政府初衷南辕北辙。现实中由于行业、部门发展不均衡，部分企业、单位采取合作、集资建房因行业垄断、资源垄断等因素影响屡受社会诟病，基本上名存实亡。廉租住房等保障性住房受地方政府建设资金捉襟见肘、以及建设地址选择、项目周边环境与配套设施不完善和分配不透明等因素影响举步为艰。城镇居民要实现居者有其屋的唯一途径只有通过购买商品房来实现。 　　2、“分税制”改革造成地方财政入不敷出，迫使地方政府广开财源。1994年国家为保证重大建设项目投资支出，重新对税收结构进行调整，重新划分中央税，地方税，中央地方共享税。分税制改革结果：财政收入占国民生产总值的比例上升。中央占财政收入的比重上升。以增值税为例：中央收缴75%，地方留存25%。上述税制改革是针对当时社会经济发展状况而制定的，问题是没有随社会变迁而变化，遗留了许多社会问题 ：1、税收体系存在多种不公平。 2、再分配功能较弱。区域间的再分配不公平，社会保障功能弱化。3、地方财政收入来源渠道收窄，举债负担沉重。 　　为解决地方财政收入来源，地方政府采取“招拍挂”方式对辖内用地指标对外出让，来缓解地方财政收入日益紧张局面。由于房地产项目是由房子与土地合一构成的，房地产开发企业必须一次性交缴土地出让金才能获得开发权。而房地产开发项目成本构成是：土地成本+建筑成本+各项费用。理论上在房地产销售收入中，地方政府可以获取除建筑成本和开发商利润以外的全部收益。而房地产行业是高收益行业，目前尚无其他行业可媲美。 　　3、由于经济发展需要和行业特征，国家一度将房地产作为支柱产业在政策上进行扶持。房地产产业链极长，可以影响到钢铁、水泥等50多行业发展。它兴旺，几十个产业都兴旺；它衰败，其他产业都衰败。在扩大内需的大背景下，房地产行业可以盘活整个经济运行态势。而地方政府为了本地区财政收入和经济发展，一般在实质上并不希望房价下跌，往往通过控制、减少土地供应而阻止房价下跌。 　　4、多年来，中央政府一直以“GDP”发展速度指标来考核、衡量地方政府及官员的业绩，而支撑经济发展的“三架马车”----出口、投资、消费中见效最快的是投资，也是政府官员最乐见和擅长的。由于实体经济属于细水长流，见效缓慢。而基础设施投资、城市改造、房地产开发是见效最快的，符合地方官员追求短期效益的目标。 　　5、土地财政使地方政府越来越依赖房地产行业。现行体制下，中央政府可以掌控人民币、国债发行权，而地方政府不能主动发债，只有依赖土地财政。2013年7月审计署《审计公告》通报中，有9个省会城市负有偿还责任的债务率超过100%，最高的达188.95%，加上政府负有担保责任的债务，债务率最高的达219.57%。《审计公告》指出，一些地区债务偿还过度依赖土地收入，在被审计的36个地区中，4个省、17个省会城市以土地出让收入作为偿债来源。而高地价必然要传导到房子的价值中，最终由购房者承担。 　　6、多年来，中央政府为应对经济危机，一直采取积极的货币政策，据中国人民银行发布的官方数据：2003年广义货币供应量（M2）余额为21.6万亿元，到2012年3月广义货币供应量（M2）余额为103.61万亿元。10年翻5番。货币超发确实带来经济发展和繁荣，但同时也造成非预期结果：一是物