关于房地产调控效果的研究之三：我国“房价上涨过快”的原因分析.pdfVIP

本刊关注 l中国经贸导刊 关于房地产调控效果的研究之三： 我国 房‘‘价上涨过快”的原因分析 我国2003--2010年房价收入弹 3、年度城镇住宅折旧需求，假定 因。 性约等于 1．4，表明我国的确存在 “房 为存量住宅面积的2～3％。由于经 二、土地供给制度缺乏弹性 。持 价上涨过快”的问题。我国的房价上 济增长快，我国城市 1960--1980年 续地抑制了城镇住房供给增长 涨过快 ，其 中有正常的成分 ，也有非 的许多建筑 (“简易楼 ”及大量非成 经过 3O多年的市场化改革 ，我 正常的成分。 套住房)在设计标准上就注定其应 国的许多领域，市场配置资源的机制 正常的成分是指，通常在快速城 被废弃，并非完全因建筑寿命使然 ； 已经在发挥基础性作用，作为计划经 镇化阶段 ，城镇住房需求增长会很 此外 由于缺乏对住 济特征的短缺现象几乎彻底消失。 快，而资源配置结构的调整往往会滞 房的维护保养 ，至今 尚有大量棚户 然而在房地产市场方面，由于最核心 后于需求变动，导致住房市场在一定 区存在。 的土地要素供给缺乏弹性，无法适应 时期内出现供不应求和房价高企，房 以上诸项需求合计，意味着城镇 (伴随城市化而来的)迅速增长的城 价上涨幅度大于人均收入增幅，房价 住宅存量的年均增长率应达到 5— 市土地需求，对住宅市场供给的增长 收入弹性大于 1。这是一种正常的、 7％。上述需求包括了 “刚性”的和 “改 构成硬约束。 但应是短期的现象。非正常的成分 善性”的需求，都是天经地义、无可指 在市场配置土地资源的情况下， 在于，由于市场制度的缺陷，供给持 责的需求。没有包含所谓的投资、投 农村土地向城市土地 、农业用地向非 续地受到抑制，而需求持续地受到激 机需求。 农用地的转换，是由分散的土地所有 励 ，导致价格持续地过快上涨。 (二)从城镇住宅市场的供给端来 者根据不同土地利用方式的效率(所 一 、 住宅市场供不应求的基本格 看 能提供的租金)来决定的。通过各种 局 。是房价上涨的基本动因 根据国家统计局公布的新建住 土地利用方式对土地的竞争，不同土 (一)从我国城镇住宅市场的需求 宅数据，近十余年来新建住宅量相当 地利用方式按其提供租金的能力，由 端看 于城市住宅存量的4—5％。事实上， 高到低 、由近及远地渐次配置到各个 1、年度城镇新增人 口带来的住 大量住宅需求缺 口是通过未纳入统 区位 ，并形成从城市 中心向城市边 宅存量增长需求。2000年以来我国 计的 “城中村”简陋建房、城郊农 民简 缘、郊外农村延伸的，一条递减的、连 城市人 口年均增长 3—4％，意味着 陋建房以及旧城区居民简陋建房来 续而平滑的租金曲线①(见图1)。 在人均居住水平保持不变的条件下， 弥补的。 从理论上和国际范围的实践效 存量住宅面积需要年增长3～4％。 粗略计算，供给增速与需求增速 果看，在市场交易基础上形成的这条 2、年度城镇住宅改善需求为 之间，存在大致为 1—2个百分点的 连续而平滑的租金曲线，体现着能够 2—3％。随着经济增长和城镇人均收 缺 口(未考虑在长期必然发生的折旧 “满足社会成员对各种最终产品和服 入水平的持续上升，人们对居住设施 需求)。这就是我国住宅市场供不应