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关于房地产项 目投资决策分析 ◆权亚营 (西安外事学院商学院) 【摘要】房地产投资作为一种将资本投入房地产以获得最大利润的 5％。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。经过多年奋斗，现 经济行为，是一种多层次、多方面的综合投资。因此，采取有效措 已有部分收入较高者进入购房置业期。如果此类人群每年有5％ 施 。加强管理，防范房地产投资风险，对房地产投 资具有重要 的 的人购房，每年将会有4—5亿平方米的购房需求量 (3亿 ×5％ ： 意义。 1500万 ×25 =4．5亿耐)。 【关键词】房地产 投资 分析 (2)城市居民居住需求 城市居民住宅需求三种类型：改善型、新婚型、富裕(享受)型。 一 、 投资环境的分析 我国现有城市人口5．8亿亿多，如每年2％的人购房，5．8亿 x2％ 1．国家有关政策 ×30 =3．48亿 。根据国家统计局公布的数字，2007年全国销 国家对房地产行业未来发展方向的确定，国家将加大保障性 售住宅商品房4亿多 。上述两项分析数据反映了中国住宅市场 住房的建设，提供给中、低收人群体，使其有稳定的居住条件；另一 的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求 ，形成 方面，国家会继续鼓励开发中高档商品住宅 ，以供高收入群体 自由 房价持续上涨的局面。 选择进行 自住或者进行投资，同时提高城市住宅发展水平，给房地 (3)投资需求 产市场提供一定的流动性。对于 自由交易的中高档住宅的价格国 我们知道，房地产不但具有使用价值 ，而且具有投资价值。房 家不会进行严厉的打压，只会在发展过热或者萧条时给予必要的 地产的投资由于其具有保值增值的功能，又可以出租获取回报，受 政策帮助其进行调整，所 以这部分房地产市场会在市场势力的作 到投资者的欢迎，特别是近几年，房价一路攀升，投资者更加看好 用下 自发的发展，长期会表现出上升的势头。 房地产市场前景，纷纷涌入。有关统计数据表明：有些经济发达地 新政对房地产行业的具体调控手段：新政主要是从两方面对 区的城市，购房者中用于投资的比例高达以20％上。投资需求是 房地产行业进行调控；首先 ，对消费者来说，第一，新政通过限购的 房地产市场一个重要的组成部分。 方式抑制了消费者对住房的需求。第二，新政实行差别化的信贷 (4)投机需求 政策来控制消费者的需求。第三，新政加快推进房产税改革试点， 近几年，中国房地产市场因需求拉动而一路高歌猛进，房价快 但鉴于全国推行难度较大，试点只是从个别城市开始。其次，对开 速上涨 ，引发了各路炒家介入房地产市场，短期投入，炒高房价，择 发商来说 ，第一、新政加强对土地增值税征管情况的监督和检查 ， 时出手 ，获取暴利。香港中文大学教授、著名经济学家朗咸平先生 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项 目进行土地增 认为 ，中国有四大类资金投入房地产市场：家庭存款、企业不投资 值税的清算和稽查。第二、新政限制房地产开发企业土地闲置、改 资金、受贿款、国际热钱。这些资金大量进入房地产市场后，加速 变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法行为。第 了房价的拉升。随着国家一系列宏观调控政策的出台，严打房地 三、中国人民银行上调贷款基准利率，减少银行贷款数额，限制了 产市场炒家，深圳房价快速回落，投机炒房受到有效抑制。但是， 开发商的资金来源。