业主行为与城市物业纠纷关系研究.pdfVIP

【管理在线ManagementOnline】 ◆文，陈民 业主行为与城市物业 纠纷关系研究 关于业主在物业服务市场上的行为，学界鲜有人关注。这与 (二)业主的搭便车行为 认识上的误区有关：第一，物业服务的公共物品属性可以解释业 业主的“搭便车”行为会因为物业服务是一种公共物品而产 主在物业服务市场上的搭便车(freeriding)行为和非自愿乘车生。由业主个人付费购买对大家都会产生效用的物业服务，对于 小区的业主来说是一次集体行动。传统的群体理论认为，具有共 (unwillingriding目P被迫消费)行为。第二，物业纠纷的责任不 在业主一方，业主是物业纠纷的受害者，所以业主的行为与物业 同利益的个人会自愿地为促进他们的共同利益而行动。其逻辑 纠纷的关系不值得关注。本文观点则有所不同：第一，搭便车和 是，只要在某个群体中的个人是理性的和自利的，他们将为这一 非自愿乘车是业主在物业服务市场上的两种基本行为。物业服务 目标的实现而行动，而且集体行动的规模越大就越有效率。曼瑟 的公共物品属性可以解释业主的搭便车行为，但业主的非自愿乘 尔·奥尔森把传统观点倒立过来，其逻辑是：除非一个群体中人 车行为的真正根源则在于现行物业交易制度：第二，业主的搭便 数非常少，或者除非存在着强制或其他某种特别手段促使个人为 车行为和非自愿乘车行为是城市物业纠纷的两个逻辑起点和直接 他们的共同利益行动，否则理性的个人将不会为实现他们共同的 诱因。具体叙述如下，敬请批评指正。 的利益而采取行动。 依据集体行动理论可以推论：在现有的物业服务交易规则 一、业主的搭便车行为 下。业主们的搭便车行为是难免的。 (一)物业服务的公共物品属性 通过对经验的研究来证明这一结论有困难。原因有二：第 本文所指物业服务是指物业公司提供的面向全体业主的公共 一。拒交物业费的业主没有人承认自己怀有的搭便车的意愿，相 服务。依据《物业管理条例》第二条的规定，物业企业与业主之 反，他们强调自己不交费是由于物业企业首先违反约定，提供质 间所订立的交易合同的标的物是物业公共服务行为，主要包括： 量低下的服务，损害了自己的利益。自己的行为是对物业企业为 按照双方签订的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 的报复。第二，物业企业也不愿意公开承认有人搭便车。他们担 相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 忧。一旦公开承认有业主在搭便车，就会引来其他业主的效仿。 秩序的活动。据此，物业企业提供的面向单个业主的个别服务不 这也是诸多物业企业强烈反对账目公开的原因之一。 属于我们讨论的范围。 但并非没有证据可以证明业主搭便车行为的存在。媒体报道 物业服务具有公共物品的属性。依据经济学上关于公共物品 的一家模范物业公司，其服务区域的业主交费率仅达到93％而不 (pubIICgoods)的定义，公共物品在效用上具有不可分割性或效用是100％。7％的业主没有交纳物业服务费，笔者认为应将其视为 的相互依赖性、在消费上具有非竞争性和非排他性。物业企业所 搭便车者。据此推断，绝大多数城市物业区域的业主交费率要低 提供的物业服务项目也具有这样的属性。表现在：第一，对于生 于93％，即搭便车者要多于业主总数的7％。 活在同一个物业区域的居民来说，物业服务具有非竞争性和非排 此外，集体行动理论认为，在集体行动形成过程中存在一个 他性。例如小区良好的生活秩序每个居民都可以享受，即使他拒 临界点机制，即当加入某一集体行动的人越多时，人们对加入此 绝为此向物业公司付费，物业公司也很难在技术上将其排除在服 行动的顾虑就越小，就会吸引更多的人加入这一行动。搭便车行 务范围之外。同时小区内每个人的消费并不减少其他业主的消费 质量和消费数量。消费上的非竞争性为业主的搭便车行为提供了 欠。其中，有人确实在报复物业公司，但也应该承认有业主怀着 条件。第二，物业公司的服务项目在效用上也有不可分割性和相 侥幸心