物业早期介入项目规划阶段要点.pdfVIP

Early ■J ltemS points 物业早期介入项目 占 规划阶段要／●●～ 文I郑甘家 开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者 所站角度不同。规划设计人员的传统观念是依据国家及地 方相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设 计。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中 格栅内，这样减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有 对物业可能出现的种种问题比较了解，更善于站在业主角 效解决乱安空调影响外立面美观的问题。尤其是对于超高 度考虑问题。因此可以代表业主从管理者和使用者的角度 层建筑，避免了蜘蛛人、吊篮等室外高空作业，减少导致格 对即将管理的物业项目进行审视，及时纠正规划设计中的 栅、零件等的高空坠物的安全隐患。 小足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期 案例一：天津某项目，由于空调室外机位设计问题，共 介入非常有利于设计的优化及完善，并对施工细节进行修 有727f,_lk主2400多台空调的室外机无法正常安装，给业主 正。从而提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成 的生活造成极大的影响。为了尽快解决业主空调安装存在 本与管理难度。 的问题，平息业主的不满情绪，维护品牌形象，由开发公司 笔者由于从事物业早期介入工作，承接了大量的新建 出资，物业公司出人力，共租赁电动吊篮6套及屋面结构43 住宅小区的物业早期介入业务，长期与开发公司规划设计 处，来解决业主安装空调室外机的问题。由于业主装修时 人员长期接触。根据日常的早期介入经验，从物业服务及 间不确定，造成安装空调时间无法集中，势必会延长吊篮运 业主使用功能的角度出发，提出一些物业管理早期介入规 行时间，后期空调的维修和加氟也都需要动用吊篮。开发公 划阶段所关注的要点课题，以期达到开发公司、物业服务 司决定，继续支付吊篮租赁期满后吊篮继续租赁、检修、运 公司以及业主三赢的局面。 行的费用，直至该问题彻底解决为止。预计第一年费用约为 407YR,，随着时间的推移，该费用会逐年减少，但是短期内 外立面 无法摆脱责任。物业工作人员也将有很大精力投入其中，影 在项目的规划阶段就要开始设计建筑的外立面，其中 响园区整体服务品质较为严重。该项目二期，开发公司接受 物业服务企业最为关注的要点就是空调室外机的安装问 物业服务公司建议，在接近空调室外机的外墙位置开检修 题。市场上的空调外机尺寸大都不一样，如果安装位置过 窗，使得业主能从室内直接从室内安装空调室外机，从而彻 小，或者安装位置不利于室外机的安装，就会造成空调外 底解决了这个问题。 机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，对建筑外 立面整体效果破坏极大。—旦出现这种局面，开发商将很 市政标高 难补救。在这里建议开发商采用内装式设计，将空调室外 在项目开发初期，往往周边(市政)设计条件尚未落 机靠近户内的位置设计成窗或检修门，室外机位外立面位 实，大市政大部分也还未开始施工。在项目设计施工后， 置采用固定格栅装饰。空调冷凝水管、空调孔洞都隐藏在 经常会出现市政条件根据实际情况进行调整。待大市政 MANAGER51 非机动车 在规划中，普遍做法是将非机 动车车库设置在地下。但是在项目实