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问题研究l栏目编辑高磊 物业承接查验探析 ■黄永发 物业承接查验作为物业管理企业正式进入小区前的一项 的方式应付所谓的承接查验。就是这种走形式的承接查验， 重要工作，至关重要。这项工作是否做到位，关系到物业服 留下了大量不符合要求的物业设备设施问题，种下了物业管 务企业能否顺利地进入工作角色。物业事务纠纷、矛盾80％ 理企业与小区业主矛盾的祸根。 以上与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题相关联。 (二)开发商不履行义务 虽然住建部颁布的《物业承接查验办法》自2011年1 作为物业承接查验的主体，《物业承接查验办法》明确 月1日起就开始实行，但真正落实到实际行动．认真按照 规定建设单位在制订的临时管理规约，应当对全体业主同意 物业承接查验来做好设备设施交付工作的少之又少。近期， 授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的 笔者参加了福建省晋江市住建局组织的物业小区承接查验 事项做出约定。并且强调了建设单位与物业服务企业签订的 的验收工作，深刻感受着物业管理企业在落实该项工作过 前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。作为物 程中的困难。 业小区的建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的 承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在物业建 约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配 设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料、有 套齐全的物业。此外对承接查验的时间点作了明确规定，建 关单项验收报告和对物业共用部位、共用设施设备、园林绿 设单位应当在物业交付使用15目前，与选聘的物业服务企 化工程和其他公共配套设施的合格证明材料，对物业公共部 业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。很显 位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查 然开发建设单位在物业承接查验中处于主导地位。时至今日 验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并督促建 仍然有部分开发商不按要求履行承接查验义务，不按相关程 设单位及时解决发现的问题。 序办理移交，强制将带有缺陷或不完整的工程配套设备设施 转移给物业管理单位。 物业小区建成后，项目要完成物业承接查验需要一定的 一、现存主要问题：查验流于形式 时间，少则10天半月，多则好几个月，要做完一个项目的 (一)管理力度不够 物业承接查验，往往要涉及人、财、物的开支。但截至目前， 《物业承接查验办法》明确规定地方人民政府房地产行 物业承接查验费用开支由哪一方负责，相关法律法规尚未明 政主管部门应负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和 确界定，这就为开发商找到了一个推托的借口。按常理，开 监督工作。但在实施过程中，部分地方住房与建设部门的指 发建设单位应负责物业承接查验的费用开支，因为开发建设 导与监督工作不到位。作为房地产开发建设的一项重要工作， 单位是物业承接查验的主体。物业管理公司出人、出力，开 物业承接查验关系到各方利益，尤其是业主的切身利益。缺 发商出钱来共同完成物业承接查验显然不无道理。在泉州1只 少建设行政主管部门的指导与监督，物业承接查验工作很难 有为数极少的几家品牌开发商愿意出物业承接查验的费用。 实施。在法律主体上开发建设单位处于强势地位，往往会凌 一般情况下以每平方多少费用，或整个物业小区总包干的形 驾于物业管理企业