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物业日常公共设施设备维护费用 入账探讨 文I蔡淑红 这笔费用?目前在物业管理行业内至今还没有清晰的定 论。由物业管理企业来支出，显然不近情理，物业管理 众所周知，物业公共设施设备的日常维护是物 单位背负着沉重的维修成本负担，维修的及时性也大打 业管理工作的重要内容之·。设施设备需要维护， 折扣。 就需要产生一系列的费用，如人工成本、耗材费用 长期以来，物业服务企业在小区的物业公共设施设 等。由此不难理解，资金是确保物业公共设施设备 备的管理上沿习小额度维修费用由物业服务列支的惯例， 的日常维护这一活动得以有效开展的必要条件。然 再加上公共维修基金在使用上规定了严格的使用、申请要 而，产生的这笔费用是物业服务企业的服务成本中 求，还必须是中、大修以上的维修项目才能使用，近来福 除员工工资和福利费外最为重要的成本项目，也是 建省住房和城乡建设厅出台了《福建省商品住宅专项维修 物业服务费用占比最大的项目。可以说，这笔费用 资金使用暂行办法》，该办法将从2010年1月1日起施行。 关系到企业的生存。如何列支这笔费用，同时又能 商品住宅专项维修资金的使用，必须得到三分之二以上业 保证设施设备日常维护得以有效的进行?笔者根 主的同意，维修资金的开支情况必须接受审计，所以物业 据多年的从业经验，从物业日常设备设施维护费用 服务企业在维修方面动用维修基金上手续繁琐，难度较 的列支现状及存在的问题进行分析，并给出意见， 大。但客观事实是，物业服务企业承担着公共设施设备的 望能给予物业从业者一些参考价值。 零配件更换费用，虽然大部份的物业服务企业默默地承 受着费用界定不合理的开支，承担着这笔费用，但是有部 物业日常设备设施维护费用的列支现状 分物业服务企业基于现实的状况与物业服务企业的生存 及存在的问题 提出了异议，对于处于盈利与亏损边界的物业管理企业来 设施设备的维护成本相对于设施设备的修理 讲，物业服务企业若维修费用发生额在200元以上就应属 成本要低得多，日常有效地设备维护保养将大大 于大额维修了。那么既然有这些声音的存在，说明了日常 降低设备故障率，而有效地维护对于设施设备甚 零配件的更换费用由物业服务公司来承担确实存在着不 至对于整个小区物业的保值增值来说是十分有益 合理的因素，也可能带来一定操作上的安全隐患。因为， 的。在物业公共设施设备日常维护过程中产生的费 不管是否有异议，物业服务企业最终还是得承担下零配件 用有二类，第一项是正常的维护人工费、物料费； 的更换费用，那么就可出现需要更换零配件时采取拖延 第二项是非主件的零配件更换费用，而需要更换 或不更换的情况，该换的零部件不换，导致物业设施设备 非主件的配件费用经常少则几百元，高则上到千元 的日常维护不能及时到位的后果。虽然物业设施设备仍然 甚至几千元。然而，日常维护小修并不在大额公共 能运行，但存在着较大的安全隐患。而另—方面物业设施 维修金的使用范围内，所以该笔维护小修的支出费 设备得不到及时有效地维修与养护无形中加重了设施设 用由谁来列支?应该由小区物业的那—方主体来出 备的磨损，也使设施设备的使用寿命明显缩短，物业的价 困J黼开皇㈣㈨蛳20圳15．12 66