物业弃管问题研究.pdfVIP

2015年第3期 理 论 观 察 No．3，2015 Observation SerialNo．105 (总第105期)Theoretic 物业寿管向题研宓 侯瑛 (中共齐齐哈尔市委党校，黑龙江齐齐哈尔161006) 【摘要]改革开放三十多年来，城市的发展可以说是签证改革发展成果的重要方面，城市的 发展与百姓息息相关，这其中的住宅条件的变化使百姓的幸福感指数不断上升，住宅小区的建设 规模和产权制度都发生了深刻的变化，这些都使城市化有了巨大的动力源。但同时，由于种种矛 盾因素的存在．导致一些弃管楼出现。住宅小区物业弃管问题已经影响到了居民生活品质的提 高．成为影响社会和谐与稳定的潜在因素。 [关键词]物业；弃管；对策 一、物业弃管产生的背景 (一)法律法规不完善 所谓物业弃管．是指产权单位由于经营状况不好等原 凡事没有规矩不成方圆。没有了法律依据，在很多时候 因破产．或由于物业服务公司与产权单位存在矛盾纠纷，或 会带来一系列问题，物业弃管问题的产生很大程度上都源 由于物业服务公司与业主之间产生矛盾．导致产权单位和 于此，产权关系不明确、法律责任意识淡漠，物业、社区、派 物业服务公司都不管的小区。物业弃管又不可一概而论，弃 出所等部门之间的联系不紧密，这些造成了业主与物业公 管小区区分为“完全弃管小区”和“基本弃管小区”。“完全弃 司之间的矛盾纠纷，而相关职能部门又没能及时的发挥应 管小区”的形成是根源于企业破产等原因而导致住宅小区 有的作用，来调解纠纷，这就使得事情发展愈演愈烈．最后 失去管理者。“基本弃管小区”与完全弃管小区的不同是产 职能以物业弃管收场。其实这些都是因为在法律上没有对 权单位依然存在，虽然如此，但是企业效益不好，没有能力 各方面事项有个细致整体的规定与界定，这样势必造成混 来对小区进行管理。除了以上两方面，弃管小区的形成还源 乱。 于物业服务公司与业主因为服务质量、收费等产生不一致． (二)业主委员会未发挥应有的作用 双方关系陷入恶性循环，从而使得物业服务公司放弃管理 业主委员会设立职能之一就是在业主与物业公司之间 的小区。 产生矛盾之时能够起到中间协调的作用，然而在很多情况 弃管楼问题的发生原因盘根错节，不是单方面所能造 下，小区虽然有业主委员会．但其并没有定期组织召开业主 成的，这其中有很大成分是历史原因。所以物业弃管问题的 大会，一些重要的问题也就没有得到及时的商讨，这样的业 解决也不可能一蹴而就，必然要经历一个循序渐进的过程。 主委员会并未真正发挥作用，导致业主与物业之间的矛盾 如前所述，几方面的原因造成了弃管小区的形成，这些都是 无法通过正当的途径获得解决，最终导致物业弃管。 客观原因，另外，还有一些小区的公共面积比较小、或属于 (三)物业公司服务水平不高 城市边缘区域的住宅。往往会遭遇物业费收缴困难、有偿服 所谓行政管理的模式，也就是由政府的房管部门对城 务形式不畅，这些大多与业主的主管因素相关联。在这些物 市房屋采用行政管理的手段。长久以来，我国对城市房屋都 业弃管小区中，有若干种情况：比如说有的业主是有产权证 是采用的此种管理方式。虽然，现在这种管理模式已经被新 的，但同样享受不到相应的物业管理服务，一些公共面积和 模式替代，但一些陈旧的想法和方式仍然被保留下来．并体 周边设施没有人来管理维护；还有部分业主是只有购房的