物业收费定价机制问题探析——以西安曲江新区为例.pdfVIP

现代商贸工业 ModernBusines≮Trade 翌2：!!：；!!! Industry 2014年第03期 一一—— 物业收费定价机制问题探析 ——以西安曲江新区为例 吴毅刚 (西安石油大学，陕西西安7l0065) 摘要：物业服务市场伴随房地产市场的发展得到飞速发展，物业服务市场发育不健全，非市场化的竞争产生了许多 的社会和管理问题，业主与物业服务企业奇每矛盾日渐突出，带来的社会问题也是越来越突出，因此研究物业服务收费定价 显得非常重要和必要。 关键词：物业收费；定价机制；利益诉求 中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：1672—3198(2014)03一o。42—02 1 物业服务收费市场变迁与收费机制的变化 1．1住宅商品化和商品房投资发展带来了房地产和物业 到2009年的554l元，翻了一番之多，城市化只是提高 服务市场的巨大繁荣 15．8％，房屋需求指数提高了300％还多，供给指数提高了 中国城市化发展带来房地产市场的繁荣，带动城市房 28。9％，出现供小于求的问题。商业住宅的迅速扩张和巨 地产价格上涨和物业服务市场的高速发展、日益成熟。中 大的膨胀，带来居民的商业住宅财富几何数字增长，更加注 国城市化进程的速度比较平稳，每年保持在1％一2％之间。 重商业住宅的投资和大量物业服务的需求。 国家统计局2009年发布的报告显示，我国城市数量已从新1．2物业服务市场不规范产生业主与物业公司冲突越来 越多 中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平 由7。3％提高到45．68％。城市化水平的不断提高，意味着 随着物业服务的市场化推进，制度不健全导致业主与 我国城镇人口的比例在不断放大，随之而来的是城镇居民 物业公司主体的利益冲突不断，房地产行业房价不断攀高 对商品住房的需求急剧增加。有学者通过实证分析发现， 增加物业价值，提高了业主对物业服务质量等要求，而物业 中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因，且 公司缺乏必要的市场运作经验，企业服务报价不能很好地 城市化水平和房地产价格之间存在着一种长期稳定的正向 兼顾业主权益和公司的长远发展是产生矛盾的根源。在缺 变动关系，正是房地产市场的价格变化和市场壮大也导致 乏规范制度约束下，物业服务供求双方的jF0益博弈会更多 了物业服务市场的迅速发展。 的利益冲突暴露，最终影响社会和谐发展。由于物业服务 随着社会的发展和生产与生话水平的不断提高，西安 缺乏规范化的操作，追求利润最大化却不愿提供相应的服 市城市化进程也在加速发展，现代城市化的内涵应该包括： 务，没有客观的服务标准衡量机制，导致收费价格难以与服 工业化导致城市人口的增加，城市地域的扩大和城市关系 务质量和数量的不对称，由此双方产生更多的利益冲突。 圈的形成和变化，拥有现代市政服务设施系统和城市生活 当然法律的不完善、房地产商为主导的物业公司治理结构， 方式、组织结构、文化氛围等上层建筑的形成。从2003年是物业服务与业主之间的矛盾的源头所在，也是服务市场 至今，商业住宅市场发生了天翻地覆的变化，从统计数据分 难以形成的主要原因，难以打破开发商垄断物业服务市场 析需求供给量几乎翻了几番。本文商品住宅的供给量以当 的格局。 年的竣工住宅面积来计量，商品住宅的销售量(即需求量) l-3收费价格与服务质量矛盾日渐突出利益冲突成为核心 以当年实际销售面积来计量。该数据来源于《2010西安统 物业服务在市场化进程中也属于一种特殊的商品，物 计年鉴》，经过整理具体数据如表l所示。 业服务受多重因素影响，业主的需求不同、房产的价值、所 表l西安市2003年一2009年商品住宅供求指数 在城市的收入水平、物业公司的品牌等等，使