物业服务企业参与保障性住房使用监管研究.pdfVIP

物业服务企业参与保障性住房 使用监管研究 文l郭伟明 业服务企业开展监管，长远来看应归入民事委托关系还 是法定职责，需要高阶位的法律予以明确。从实际操作需 物业服务企业参与监管的问题和挑战 要出发，需要详细界定哪些行为物业服务企业可以参与， (一)参与监管的积极性问题。 哪些不应参与，承担何种职责。比如物业服务企业提供的 虽然目前国家和地方已经出台了一些规范 证据，是否可以作为行政管理部门进行行政处罚的依据? 性文件明确物业服务企业应该承担保障性住 物业服务企业作出的管理行为具有何种效力，管理人员有 房小区的日常监管工作，但在实际中也存在一 什么职权，管理行为中受到冲突损伤如何处理? 些疑惑。以经适房为例，物业服务企业是业主 雇佣的“服务者”，如何又能承担房屋使用监管 物业服务企业参与监管的措施和建议 职责，充当业主的“管理者”，会不会发生角色 (一)物业服务企业承担保障性住房使用监管具有正 错位和矛盾?如果人住家庭以不支付物业服务 当性和可操作性。 费为要挟，物业服务企业是否还有动力开展日常 虽然目前尚未有专门法律明确要求物业服务企业承 监管工作?在物业服务工作与保障性住房使用监 担保障性住房的日常监管工作，但从现有规定和实践看， 管工作冲突时，物业服务企业应何去何从? 仍具有正当性和可行性。一是国务院颁布的《物业管理条 (二)使用监管的费用来源和标准问题。 例》规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业 物业服务企业承担保障性住房日常监管 装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务 时，从管理人员配备到管理工作量会超过一般 企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此物 的物业服务，无疑会加大企业成本，这部分成 业服务企业对本小区内的保障性住房违规行为有制止和 本应由谁承担应予以明确。由于物业管理行业 报告的义务；二是保障性住房合规使用可写入经适房购 是微利行业，如果由企业自己承担，是否会降 买合同和小区管理规约，表明业主已就这一问题达成共 低物业服务品质?从激励监管工作和保证物业 识，对于个别违规家庭的监管也符合其他业主的利益。物 服务质价相符的目标出发，政府部门是否应给 业服务企业从维护业主大会或业主委员会的立场出发，可 予补贴或者给予优惠政策?如果按委托关系， 以对违规行为进行提醒和劝阻；三是受托物业服务企业 是否应测算具体的委托费用标准? 承担的是日常使用监管的发现、提醒工作，对于违规行为 (三)参与监管的主体角色问题。 的查处由具有行政执法的管理部门依法依规作出，不违 物业服务企业不具有行政管理职责，目前 背职权法定原则；四是物业服务企业、政府机构、业主三 出台的要求其参与监管的文件均是规范性文 者之间分属不同的民事法律关系，业主与物业服务企业签 件，对于物业服务企业究竟应如何开展保障性 订的是物业服务委托合同，而政府机构与物业企业签订 住房的使用监管工作还处于摸索阶段。对于物 的是委托监管合同，是不同主体之间的合同约定，属于并 田I赫㈣甏?2 存关系。 究受托方的违约责任。物业服务企业通过按约定