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合作开发商品房合同 公证的若干法律问题 天津开发区公证处曾司力 合作开发商品房合同，一般是指一方(或几方)出资，另一方出地合 作经营房地产以获得经济利益的一种商业行为。在实践中，某些企业 拥有土地使用权，但缺乏建设开发资金，而另一些企业拥有大量资金， 却没有可供投资建设开发的土地。通过合作开发商品房这种形式即可 使合作各方互通有无，达到互惠互利的效果。合作开发商品房合同公 证是指公证机关根据当事人申请，依法证明其合作开发商品房合同的 合法性、真实性的活动。由于台作开发商品房是一种商业行为，涉及大 量法律、法规，主管部门众多环节，乃至涉及众多第三方利益及社会公 共利益，法律关系极为复杂，容易发生纠纷，这也是办理这类公证应注 意的问题。本文仅从以下几方面对合作开发商品房合同及其公证作一 探讨。 一、关于对合作开发商品房合同主体资格的认定 订立合同的当事人，应具有法律规定的主体资格。主体合格，是合 同有效所必须具备的要件。主体合格的内涵，在于当事人必须具有订 立合同的行为能力。当事人的行为能力是保障合同效力和得到正常履 行的基石。合同主体不合格，导致合同无效。 合作开发商品房是～种商业行为或企业行为。合作开发商品房合 同主体资格，主要受几个方面的限制。一是经营范围的限制；二是行业 特殊规定的限制。从形式上看，前者是工商行政管理部门核发的“营业 执照”对经营主体行为能力的规定和限制(实际上为企业章程所限制)； 后者是受行业管理的“行业证照”、“资质”、“等级”的规定和限制。 (一)经营范围是国家允许企业从事生产经营的具体商品品种类别 和服务项目。它是企业法人业务活动范围的法律界限，体现企业法人 民事权利能力和行为能力。经营范围作为法定登记注册事项，一经工 商行政管理部门核准登记，企业享有在核准登记的范围内从事生产经 营的权利和承担不超越经营范围从事经营的义务。有人认为现在是市 场经济，企业可以自行打破经营范围的限制进行牛产经营，因而存在不 少超越经营范围的现象，尤其是在“房地产开发热”中，一些企业和个 人，甚至机关、部队为房地产开发的经济利益所驱动，搞合作开发房地 产，引起很多纠纷。笔者认为，经营范围反映着当事人的履约能力，合 同主体超越经营范围签订合同，是一种违反工商行政管殚法规的行为， 是主体不合格的一种表现。合同主体超越经营范围进行经营，还会产 生这样一些不良后果：一是对市场秩序造成混乱；二是对对方当事人， 第三方的利益造成损害。因此，合作开发商品房合同主体必须是工商 行政管理部门核准的，经营范围包括房地产开发经营项目的企业。 (二)法律法规对某些特殊行业，根据其技术力量、设备、从业人员 等情况分别规定行业证照、资质等级。这种行业证照、资质等级的规 定，实际上是对企业生产经营能力的一种反映。从事特殊行业的企业． 可以根据自己的等级．分别签订适合本企业生产经营能力的合同。超 越等级资质签订合同也就是超越生产经营能力签订合同，这是主体不 合格的一种特殊情况。在实践中，企业只有取得了行业证照后，再由工 商行政管理部门核定经营范围核发营业执照。 房地产是事关国计民生的支柱产业，是国家规定的特殊行业，受行 业管理的限制。根据《中华人民共和国房地产管理法》及国家建设部的 有关规定，设立房地产开发公司应具备规定的条件并取得房地产资质 证书，对不同房地产开发项目，还应符合相应的资质等级要求。 综上所述，合作开发商品房合同主体应具备以下条件： (一)出地方 1．是经工商行政管理部门核准的房地产开发企业； 112· 2．具有房地产管理部门的资质证书； 3．拥有符合规定的土地使用权。 (二)出资方 1．是经工商行政管理部门核准的房地产开发企业； 2．具有与合作开发商品房项目相应的资质证书； 3．具有与台作开发商品房项目规模相适应的资金能力(即注册资 本)或担保。 二、关于合作开发商品房合同内容的合法性、确定性要求 (一)合作开发商品房合同内容的合法性要求，主要包括以下两个 方面： 1．合作目的必须合法，即用于开发商品房项目的土地应符合《国有 土地使用权证》或《房地产证》规定的用途和当地政府总体规划要求，合 作开发商品房合同不得违反有关法律、法规及当地政府总体规划要求， 不得以合法形式掩盖非