房地产行业逃不过的地产周期（四）：财政收支、基建投资与地产周期相关性研究.pdfVIP

房地产 | 证券研究报告— 行业深度报告 2018 年2 月1 日 [Table_IndustryRank] [Table_Title] 强于大市 逃不过的地产周期 （四） 财政收支、基建投资与地产周期相关性研究 [Table_Summary] 房地产作为国内经济支柱产业也与地方财政密切相关，本系列最终篇将从财 政的角度研究房地产与财政收支、基建投资的相关性。我们认为随着金融去 杠杆的深入以及地方举债规模的收缩，地方基建投资和相关偿债资金来源都 将面临较大的压力，地方政府土地供给节奏有望加快以补充财政资金来源； 另一方面，我们判断全年基建投资增速大概率回落，也将引发地产投资增速 托底经济的需求。我们综合地方债务率、投资依赖度、土地财政依赖度等指 标判断，认为部分二三线地方房产调控政策仍有边际松绑的需求。投资建议 方面，我们认为未来各地边际松绑调控政策有助于行业打开估值空间，目前 龙头房企业绩增速确定且具估值修复动力，维持房地产板块强于大市评级。 支撑评级的要点  地产相关收入占比地方财政 40% ，土地财政依赖度并未明显下降。2017 年全国实现财政收入 17.3 万亿，政府性基金收入 6.1 万亿。我们估算房 房地产行业相关税种和房企税费占比全国财政收入的 16%；地方国有土 地使用权出让收入占全国政府性基金收入的85%。地方政府的房地产相 关财政收入占比约 40% ，其中土地出让金和房地产相关税收分别占比 30%和10%，显示地方政府对于土地财政依赖度仍然较高。  基建相关支出占全国财政30% ，资金来源财政、债务、民间三分天下。 2017 年全国实现财政支出20.3 万亿，政府性基金支出6.1 万亿。全国财 政支出中基建、社保和教育分别占比27%、11%和15%，政府性基金支出 中基建相关和征地拆迁补偿分别占比4 1%和43% ；我们估算基建相关领 域支出占全国财政支出的30% ，是财政支出的最主要领域。另一方面， 基建资金来源财政、债务和民间三分天下：1）政府支出占30% ，其中财 政预算占15% ，政府性基金占15%；2）债权融资占比35% ，其中国内贷 相关研究报告 款占15%，债券融资占20% ；3）民间投资资金来源占比25% 。 《逃不过的地产周期（一）：房地产产业链相关  金融去杠杆深化，地方融资收紧，财政压力加大。随着2018 年金融去杠 性研究》2016.10.28 [Table_relatedreport] 杆的深化，地方政府融资规模将受到较大限制，影响基建投资的重要资