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湖南省建设银行房地产开发贷款风险 第3章湖南省建行房地产开发贷款风险现状分析 3.1湖南房地产开发市场发展现状 3.1.1湖南房地产开发市场需求状况 自2001年来，湖南省房地产开发的发展势头十分凶猛，近几年对于房地产开 发的需求量更为突出，如图3.1所示。根据中国投资咨询网的统计信息，2011年湖 南省房地产市场快速发展，开发投资、商品房供应及销售面积持续增长，市场供 销两旺。湖南省建设厅发布的《2011年湖南省房地产市场形势通报》显示，全省 上半年商品房空置面积激增，供销关系逐渐失衡，市场呈现出供大于求的现象。 目前，湖南省正步入社会经济发展的快车道，住房刚性需求旺盛，预计未来几年 房地产市场将继续保持增势，但同时由于当前严格执行的差别化信贷和差别化税 收以及我省保障房工程的大量开建，消费者持币观望心态会日趋强烈，商品房需 求量增势会逐渐放缓。住房消费将继续增加，房地产用地供应保持平稳，房地产 开发信贷增速放缓。 2011湖南省商品房累计销售面积达到4877.7万平方米，同比增长9.1%，增速 同比回落18.2个百分比，销售额1852.2亿元，同比增长31.7%，增速同比回落17.7个百分比。其中商品住宅销售面积4444.2万平方米，同比增长7.3%，增速同比回 落19.7个百分点，住宅销售增速连续7个月回落；商品住宅完成销售额1566.9亿元， 同比增长25.6%，增速同比回落25.5个百分点。张家界、永州、怀化、岳阳市住房 消费增势明显，商品房销售面积增速分别为36.8%、36%、35.9%和35.4%。长沙市 商品房销售面积回落明显，增速为-10.7%。 3.1.2湖南房地产开发市场供给状况 面对湖南省房地产开发膨胀的需求量，湖南省房地产开发贷款的供给量急剧 增加，房地产开发贷款由2002年的107.41亿元一直增长，到2011年期间年平均增 速达到了33%以上，到2011年湖南省的房地产开发贷款达到了1469.33亿元，如图 3.2所示。 《2011年湖南省房地产市场形势通报》显示，湖南省2011年商品房施工面积 20746.3万平方米，同比增长23.3%，增速同比提高6.3个百分点。其中住宅16724 万平方米，同比增长21.3%。商品房新开工面积7178.9万平方米，同比增长11.1%。 新开工量居全国第12位。其中住宅5752.6万平方米，同比增长6.9%。商品房竣工 面积3934万平方米，同比增长17.4%。其中住宅3278.1万平方米，同比增长15.8%。 户型供应也基本合理，全省2011年共建设商品住宅竣工27.09万套，其中90平方米 以下套型7.29万套，占26.9%；90-140平方米套型14.1万套，占52.1%；140平方米 以上套型5.7万套，占21%。全省商品住宅销售36.85万套，其中90平方米以下套型 8.19万套，占22.2%；90-140平方米套型20.76万套，占56.3%；140平方米以上套 型7.9万套，占21.5%。 3.1.3湖南房地产价格变动情况 在房地产需求的拉动下，房价稳定上涨。截至2011年12月底，湖南省商品 住宅均价3526元/平方米，同比上涨9%，涨幅同比回落1.7个百分点。长沙市内六 区商品住宅均价5989元/平方米，同比上涨4.6%。全省商品房待售面积1168.1万平 方米，同比增长60.1%；其中住宅820.8万平方米，同比增长73.8%。2011湖南省商 品房屋销售均价情况如表3.1所示： 3.2湖南省建行房地产开发贷款现状 3.2.1湖南省建行房地产开发贷款高速发展 统计数据显示，湖南省建行对房地产开发贷款信贷总额不断增长。特别是2008-2011年来，房地产开发贷款信贷总额的增长有加速的趋势，房地产业流动资 金贷款迅速增长。从2011年湖南省房地产开发贷款的数据来看，相比于2008年湖 南省房地产开发贷款的总额增加了近100亿元，房地产开发贷款增加的幅度高达近 195%，房地产开发贷款的总额在湖南建行所有自营性房地产贷款的余额中所占的 比例很高，达到了近55%。 3.2.2湖南省建行房地产开发贷款结构不断优化 近几年以来，湖南建行的自营性房地产贷款方式不断优化，而其自营性房地 产开发贷款的贷款种类不断丰富。总体来看，湖南建行房地产开发贷款中信用贷 款所占到的比列不断下降，而保证贷款、抵押贷款以及质押贷款等贷款方式所占 的比例则出现不断上升的情况，从而使得湖南建行房地产开发贷款的各贷款方式 的结构不断趋于平衡与协调。2009年抵押贷款在自营性贷款总额中的占比为51%， 到2012年就下降到了36%；2009年，湖南省建行的信用贷款的总额在自营性贷款总 额中的比重为25%，2012年下降到了4%。同时，保证、质押、质押贷款三者的贷款 总额所占的比重不