A市碧水云天房地产开发项目风险管理.docVIP

A市碧水云天房地产开发项目风险管理 3 A市碧水云天房地产开发项目各阶段风险识别 3.1 A市碧水云天房地产开发项目概况 3.1.1项目背景 A市的城市总体规划确定城市性质为：鲁南重要的区域性中心城市，历史、文 化旅游名城及商贸集散地。近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌 发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，在2008年揭晓的“第八届全国县域经 济基本竞争力百强县”名列第22位。我国“十一五”期间住宅发展的总体目标是2010 年城镇人均使用面积21㎡，2015年人均使用面积25㎡，住宅建设质量有明显改善。 在今后10-15年内人均居住面积将达到这个要求。根据2006年12月底制定批准的《A 市市城市总体规划（2006-2020年）》，A市2010年中心城区城市人口为44万，中 心城区建设用地约51平方公里，人均建设用地116平方米；2020年中心城区城市人 口为62万，建设用地约75平方公里，人均建设用地115平方米。 A市城区建国以后特别是改革开放以来，规模扩展较快。50年前的A市城区面 积只有0.6平方公里，城区主要道路不足4公里。目前城区建成区面积已达到40多 平方公里，城市人口39万，道路长约380公里,绿化覆盖率达40％以上，昔日的旧 县城已发展成为初具规模的发展中现代化城市。但是随着A市经济的快速发展和创 建大市、名市、强市步伐的加快，该区域的改造势在必行。因此，为合理配置城市 土地资源，提高土地利用率，优化城市空间布局，落实城市规划，改善人民群众的 生活工作环境，提高生活质量，提升城市品位，扩大内需，拉动经济增长，以推动 城市经济发展和社会进步。 3.1.2项目开发单位简介 A市房地产综合开发公司成立于1987年。现有员工188人，其中专业技术人员 51人，年开发规模10余万平方米，年产值0.85亿元，是鲁南地区技术力量较为雄 厚的开发企业，名列山东省建设系统五十强企业。 公司成立以来，始终坚持以人为本，建精品小区，科学管理，创一流企业的 宗旨，先后开发建设了北门里、春秋阁、新兴、阳光丽景等20多个住宅小区及组团； 完成了大同路、河滨路、府前东路、龙泉路、北门里街及火车站广场和民族大厦、 金河大厦等项目的建设，开发总面积突破200万平方米，总投资15余亿元，工程合 格率100%，优良率60%以上。实现了企业和城市的同步发展，获得了主管部门和市 民的一致好评。 随着企业的发展，公司在A市率先通过了ISO9000-2000质量管理体系认证，率 先成立商品房售后服务部，率先推行物业管理，走在了A市房地产开发企业的前列。 目前，公司借助市委、市政府全面实施城市新一轮总体规划之机，以优良上乘 的施工质量、功能齐全的各套型商品房、景致优雅的居住环境、一流的服务质量、 高效的工作效率、务实的工作作风，开发建设各类新颖、美观的生活住宅小区，为 居民提供优美舒适的生活环境，为A市经济繁荣和市民安居乐业做出全新的贡献。 3.1.3项目建设内容 该项目地段位于A市城区中心，拆迁改造规划占地面积约20万平方米。该区域 拆迁居民约计747户，单位17个，拆迁房屋总建筑面积约22.2万平方米，其中单位 产权房屋约2.2万平方米，居民私房约20万平方米。 根据当前形势的发展，扩大内需已成经济工作重点。加快民生工程、基础设施、 生态环境等方面建设，、改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大 内需各项建设之首，通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能 力，以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。 A市按照规划进行东扩，该地段处于城市的中心位置，土地价格飚升，使用价 值升高，加之相关基础设施的疏通改造，不仅有利于整合用地，优化了土地的配置， 而且有着较好的经济效益。 3.2项目投资决策阶段的风险识别 投资决策时期往往由于国家和A市政府实施房地产新政而带来的风险；同时， 碧水云天项房产开发时机的选择也可能带来风险。具体来说分为以下两个方面。 3.2.1政策环境风险 由于未来房地产宏观调控政策的变化而导致碧水云天项目出现的损失称作政策 风险。建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，国家宏观经济调控往往会决定房地 产项目的命运。以2009年经济危机为例，美国的房地产危机是全球经济危机的导火 索。2009年全球发生经济危机，为了避免其影响，我国的政府实施4万亿的刺激计 划下，我国房地产形势并未受其影响，却导致2010年上半年房地产市场出现反弹。 土地的市场价格也随之上涨；房地产开发企业为保证利润将房价提到高位，使2010 年公司面临调控风险。政策环境通常来说可以分为多种，包括产业、土地等政策[32]。 国家正是通过以上各种手段（如税收、金融工具等）进行调控的。A市房地产 公司应成立专门的政策研究室，应时刻注意调控政策的变化