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中国有效土地供给对商品房价格的影响 　　摘要：本文从有效土地供给角度验证了中国“土地限供”政策的正确性和有效性，并表达了对“扩供抑价论”的否定。省际面板数据的门槛模型估计结果表明：中国城市的土地有效供给所产生的商品房价格效应具有显著的“三门槛”效应，当商品房价格小于394511元/平方米时，有效土地供给对商品房价格不存在显著影响，当商品房价格跨越该门槛时，有效土地供给的价格效应变的显著为正，并且当商品房价格超过8230元/平方米时，价格效应会变的更大。2010年之前，有效土地供给价格效应不显著的省份个数多于显著省份个数，而2010年后大多数省份的有效土地供给价格效应变的显著，并且有5个省份已经跨越了第三个门槛值，土地供给的价格效应在这些地区表现的更加强烈。 　　关键词：有效土地供给；商品房价格；门槛效应；“扩供抑价”论 　　文章编号：2095-5960（2015）04-0001-08；中图分类号：F293；文献标识码：A 　　一、引言 　　中国自20世纪90年代中期至21世纪初的住房制度改革实施与深化以来，房地产业取得了蓬勃的发展，成为经济增长的重要支柱。但当前面临的严峻问题是高企的房价已经严重超越了城镇居民的购买能力，并且地产泡沫通过“财富效应”使得社会贫富差距进一步拉大，使原本储蓄率过高的中国居民预防性动机更加强烈，直接导致了国家财政与货币政策执行效果的低下。在2008年全球金融危机的冲击下，中国经济增长长期依赖的投资和对外出口贸易受到了强烈的抑制，扩大内需成为“保增长，稳民生”的重要举措，但高房价对扩大内需产生的“挤出效应”已经变的愈发严重。多年来国家出台多项房价调控政策意图稳定和抑制房价过快上涨，但房价“越控越高”已成为中国房地产业发展过程中的一个“悖论”，学术界人士也力图从房价形成的内在机理出发，对控制不合理房价的路径机制进行探寻。 　　诚然，土地是房地产业生存发展之根本，解决房价问题的关键在于完善城市土地利用制度，从土地供给的源头上控制房价是必需的。目前政界和学术界存在一种论调，认为“当前国家实施土地限供造成了涨价预期和市场供需不平衡加剧，从而助推了房价，所以加大土地供应才是抑制房价的根本措施”（以下简称“扩供抑价论”），这个观点引发了各界人士的广泛争论，至今仍然没有一个明确的结论。笔者认为以下几个问题对探讨土地供给带来的住房价格影响至关重要：（1）有效调控房价绝不是简单地通过增加或减少土地供给就能得以实现，地方政府卖地面积（名义土地供应）与房地产企业土地购置面积（有效土地供应）并不相等，可以认为在一级土地市场上房地产业企业购地成交量决定于企业决策，企业购地面积小于既定的政府供地面积（短期供给刚性），而房企的购地决策直接取决于所购买土地价值和预期带来的潜在收益，在当前地方政府依靠卖地获取财政来源的现实背景下，购房者预期更多地受到房企实际购地面积（有效土地供应）的影响。（2）中国地域广阔，不同地区的房价水平存在很大的差异，一般而言，较低房价地区对应的经济发展水平与潜力、居民收入和土地内涵价值相比于高房价地区要逊色的多，加之不同地区居民间消费习惯和储蓄动机的差异，有理由认为不同房价水平地区居民在土地供给带来的价格预期上也存在着显著不同。（3）因为城市规模限制，土地供应面积的绝对总量是不能无限增长的，所以一段时间内土地有效供应越多，未来可供面积的总量就会减少，会造成居民的住房价格上涨预期。这个解释与“扩供抑价论”截然相反。那么，上述两个解释到底哪一种更适合中国房价形成机制的实际情况，有赖于计量工具的实证检验。 　　基于以上考虑，本文采用2002―2011年中国31个省（市、自治区）的省际面板数据，利用门槛估计方法对不同商品房价格水平上的城市土地有效供给产生的价格效应进行分析，不仅对中国政府执行的“土地限供”政策的正确性进行了证明和对“扩供抑价论”的否定，更为处于不同房价水平的地区房地产土地供应政策的制定和房地产业未来的健康发展提供较强的理论依据。 　　二、文献述评 　　对于住房价格的变动，众多学者试图通过构建理论和计量模型，将微观、宏观的因素纳入分析范畴，以探讨影响住房价格波动的显著因素是哪些？影响方向与程度如何？Kathrin Andreas（2009）使用瑞士85个行政区2001―2006年的面板数据，分析了人口流动与房价间的关系，认为大约2/3的房价增长可以被人口流动解释。[1]Andrews（2010）使用 OECD成员国1980―2005年间的面板数据进行了分析，认为房价与家庭收入间为正向关系，但与结构性失业和实际利率水平负相关，解除抵押贷款市场的管制有助于降低交易成本和房价波动。[2] Takats （2012）认为人口老龄化对房价波动有显著影响，过去几十年里前者对后者存在正向作用，但在