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国外合作建房对中国相关制度建立借鉴意义 　　[摘 要]合作建房在中国目前正处于萌发阶段，从心理状态到法律环境都还很不完善。但合作建房在欧洲已经存在了近200多年，积累了丰富的实践资源和制度资源，甚至在部分国家，合作建房模式已经成为该国解决本国国民住房问题的主要渠道。在此基础上，充分地借鉴国外合作建房的实践资源和制度资源并从中吸收我国合作建房所需要的养料，对于建立和完善我国的个人合作建房制度有着重要的意义。笔者结合我国现有的合作建房的缘起和现状，指出我国合作建房的症结，并初步提出国外合作建房对我国相关制度的启示，以其对我国的合作建房制度有所裨益。 　　[关键词]个人合作建房 国外合作建房 我国的合作建房 　　 　　无论国内合作建房的发起者与参与者是否已经意识到，不容否认的是，目前风起云涌的合作建房（或者是思潮，或者是实践）却是滥觞于欧洲。国外合作建房的缘起和发展、经验和教训、状态和趋势，对于我们刚刚萌发的合作建房的理论和实践无疑具有非常重要的参考价值。 　　 　　一、国外合作建房的概述 　　（一）国外合作建房的缘起 　　大约200年前，作为住宅建设模式的合作建房首先出现在工业革命蓬勃发展的欧洲。当时，19世纪的工业革命造成了城市人口的急遽增加，房屋价格随之大幅度上涨，个人的力量在居高不下的房价面前愈显无力，因此，一些穷困者迫于无奈只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。在这样一个宏观背景下，法国、德国、意大利、丹麦和瑞典等国都设立了各种类型的合作建房组织。 　　通过历史资料的检索，最早的合作建房出现在英国。1844年，一个名叫“罗奇代尔”的住房合作社在英国成立。这一新型的机构由合作成员组成，他们几乎包揽了房屋建设中的所有事务，如募集开发资金、建设房屋并维护房屋等。值得一提的是，在“罗奇代尔”内部，每个合作社成员都必须进行出资并以此为基础持有合作社财产的一部分（或者是股份，或者是会员证）。当然，除此之外，还要签订一份集体的入住协议。截止到1862年，该合作社在英国建造了36套合作社住宅。 　　也就是在1862年，合作建设住房运动也悄然在德国兴起，并且发展迅猛。此时，合作住房运动在德国的发展表现出了新的特点，并对今天风靡世界的住房合作模式产生了深远的影响，如出现了“产权租赁契约”。 　　在国外合作建房的缘起问题上，除了最具代表性的英国和德国外，另外必须得到介绍的应当是我们的邻国日本。众所周知，日本国土面积相对较为狭小，人口聚集密度很高，普通居民住房居住问题尤为突出。因此，日本政府对待合作建房问题表现出了积极的姿态。早在1866年，在日本立法和政府的直接支持下，该国的合作建房也在法制的轨道上迅速稳定地发展起来。 　　（二）国外合作建房的现状 　　近些年来，城市化的脚步并未停滞，人口增长以及伴随的住房压力不断增加。鉴于此，许多国家不得不正视合作建房的存在和发展。他们大多分别从行政、经济和法律诸多方面对合作建房者给予不同力度的支持。由于有了国家的鼓励和支持，合作建房在世界范围又一次得到了快速的发展。据有媒体称，目前全世界已有80多个国家建立了10多万个合作建房组织，而综观可知，这些合作建房组织实际主要表现为住宅合作社。甚至在有的国家，合作建房俨然已经成为这些国家住房建设、销售和管理的主要形式。 　　（三）国外合作建房的理论基础 　　作为国外合作建房最主要表现形态的住宅合作社，一般来讲，其理论基础是合作经济思想，即劳动者自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式。在许多发达国家和发展中国家，“住宅合作社”都被看作是城镇居民合作建房的理想形式。 　　 　　二、我国合作建房的缘起、现状 　　在国外，个人集资建房是中低收入人群解决住房问题的一种方式，政府会在土地、资金及政策等方面给予扶持。而在中国，情况并不尽然相同。目前尚处于初期状态的合作建房运动则大多还包含了对抗房价暴利和维护业主权益的意义。可以形象地比喻说，个人合作建房是对传统房地产单一开发模式的一次反抗，甚至部分学者称之为“起义”。 　　2003年，上海的一个网友在网络上发贴，掀开了中国合作建房运动的端倪。该网友在其所发的帖子中声称：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批创业的人才，一举三得吗？集体买地造房是你的最佳选择！”在帖子发出后不到一个月的时间里就有50多位海外留学人士、国内IT人员、金融人才和房屋设计师等加入。可惜的是，这个团体由于制度的障碍而不得不解散。接着，北京联想集团工程师于凌罡组建了合作建房的团队组织，至此，合作建房运动在中国正式步入实质操作阶段。此后不久，温州个人合作建房组织顺利“拿地”，合作建房运动又向前迈进了一大步。迅速地，其他城市如成都、杭州、深圳、广州等纷纷