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构建房地产长效机制四梁八柱 　　短期来看，长效机制影响房地?a与国民经济平稳健康发展、城市化布局与城镇化进程；长期来看，长效机制与土地和资本供给制度、居民财富转移与税制安排都有关系，它不仅仅是房地产业本身的长效机制，更是未来国家长远可持续科学发展的基石，也是涉及财政体制、金融体制、土地管理体制、城市管理体制、国家与企业个人财富分配体制的重大改革课题。 　　当然，长效机制绝不应当仅局限在住宅市场，也应当包括商业地产、旅游地产、文化地产、养老地产等。 　　不过，现在房地产的问题主要在住宅市场，长效机制也会首先在住宅市场上率先推出。 　　所谓“住宅市场长效机制”究竟是什么样的呢？ 　　要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制??既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。 　　长效机制真的很难吗？或许未必。其实还是要回到供给侧改革的思路上，按照中央多年来提出的方向去思考，如果按照“四梁八柱”框架，或许可以用图1来表示。 　　一、“四梁”：从需求端调节 　　1.“四梁”之一：楼市行政调控 　　调控主要是围绕抑制超大特大城市需求，不论限购、限贷、限价、限售，还是租售并举、70/90，都是为了化解供给不足的矛盾和防止泡沫破裂的风险。 　　去年10月以来的政策初步见效，并且调控正在从一二线城市向三四线城市蔓延，相信只要房价上涨压力不减、楼市泡沫趋势不变，行政调控就不会退出。 　　2.“四梁”之二：定向信贷政策 　　房地产信贷才是杀手锏，其中包括开发贷款和个人按揭与住房公积金贷款，信贷的放松与收紧对开发销售的影响非常之大，现在还未全部出鞘。 　　去年房地产市场大好，销售额增长34.8%，开发贷同比并没有同步增长，相比2015年的较低基数，仅仅增长了6.4%。今年一季度，开发贷增速从1-2月的11.5%下降到1-3月的10.7%，显示开发贷额度已在金融系统内部控制，不过控制信贷就肯定会减少供应，未来就会导致市场的政策性周期变化，在维稳的大背景下，相信开发贷只会微幅调整。 　　个人按揭贷款增速更是快速下滑，去年5月最高峰时曾经达到58.5%，然后逐月下降，今年一季度直线下滑到18.6%，预计今年房地产按揭贷款增速很可能会下降到个位数。 　　其实央行的态度还是很明显的，并不希望房贷增速下降过快。两会记者会上，周小川行长说：“未来，住房贷款在中国还会以相对较快的速度增长，但是我们要适当平衡。随着住房产业政策的调整，估计还会适当放慢”。银监会郭树清主席的话也印证了央行的逻辑：“居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起关注。” 　　这两句话意味着个人房贷还会增长，只是增速会放慢。 　　因此，今年个人按揭贷款增速会放缓，但依然还会是正增长。如果信贷是正增长，销售额当然也会正增长，这又支撑了我们“量平价稳、略有增长”的预判了。 　　3.“四梁”之三：有效需求扶持 　　住建部与中房协都在引导房企开发节能环保、百年绿色住宅，有些城市也已提出了政策要求，比如浙江全省的住宅全面推广100%全装修和成品交付，这既可以促进城市环境保护，也有利于产品品质提升。 　　但是，政策扶持显然是不够的，全装修住宅、装配式住宅、绿色住宅也应当像新能源汽车一样予以政策支持，毕竟居民承受能力与房企投入成本之间还是存在适配差异的，好东西也要能买得起才好，最好的政策就是通过补贴激励投资与消费。 　　4.“四梁”之四：社会预期管理 　　预期管理是现代社会管理的核心要务，特朗普和美联储都很善用预期管理。前者用威胁和不确定性的预期来为自己的竞选和执政赢得筹码，后者在加息旅途中不断释放并探测市场底线、引导市场预期。 　　今年两会，住建部长主动告诉媒体：“储备了若干个调控政策，这些政策足够我们调控市场所用”。两会后不久，住建部和国土部就共同发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（下称《通知》）。 　　《通知》要求：“2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。” 　　《通知》还特别强调：“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。” 　　显然，住建部已经特别注意通过管理预期引导市场，这就告诉大家，大城市的土地供应计划应当连年增长，才能扭转供不应求的市场预期，而供大于求的城市也不能再随心所欲地加大土地供应造成新的库存，供求关系一旦相对透明，市场预期也就稳