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长三角房价走势趋同性研究 　　摘要：本文运用相关的研究方法，结合长三角地区不同行政区域房价的月度数据，对上海、江苏和浙江这三个区域的房价及其关联性进行了分析和验证。结果表明：上海通过自身“累计效应”不仅带动了上海房价的上升，而且产生了较大的“溢出效应”，带动了浙江和江苏房价的增长；江苏对浙江房价也有较强的溢出效应；而江苏和浙江对上海房价上涨的贡献度均相对较弱。由此说明，上海、江苏和浙江可以依据其他地区房价的变动及对自己的贡献度来预估本地的房价走势。 　　关键词：房价；趋同性；协整检验；格兰杰因果关系 　　中图分类号：F293.3　　文献标识码：A 文章编号：1001-4608(2007)03-0043-06 　　 　　长三角地区是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的经济区域之一。随着房地产业在该地区GDP中的比重日益提高，许多有关长三角房地产市场的研究文献也相继出现，但是，研究长三角地区不同行政区域的房地产市场之间交互影响的文献还未见到。本文拟从这个角度来分析长三角地区不同行政区域之间的房价在累积效应和溢出效应的作用下，是否会表现出动态一致性，不同行政区之间房价溢出效应的影响程度有多大，为我国区域住宅销售价格的变动趋势提供一个比较完整的分析视角，为预测区域内部不同行政区之间房价变动趋势提供一个新的思路。 　　 　　一、房价变化的一致性模型 　　 　　本文借鉴Bernand和Durlarf(1994，1995)提出的确定各国经济增长的收敛性和共同趋势分析方法，来验证长三角房价的共同趋势，下边给出了收敛和共同趋势的定义： 　　收敛：对于不同区域i=1，2…，n的房价序列yit，若 　　 　　其中It为t时刻的信息集，这时称这i个地区房价变动趋势收敛。在技术上，收敛要求n个时间序列具有n-1个协整向量的形式为[1，-1]的协整关系。如果房价序列为趋势平稳，则每个地区有相同的时间趋势。 　　共同趋势：对于不同区域i=1，2…，n的房价序列yit若 　　 　　(2)其中yt=[y2，t，…yi，t]，It为t时刻的信息集，则称这n个地区房价增长具有共同趋势。技术上，具有共同趋势的序列之间有r个(0rn-1)个协整关系，受n-r个共同冲击的影响，且其协整向量的形式为[1，-a]。研究地区间房价增长的收敛性关键在于确定这些地区房价序列的协整关系。当房价序列协整关系的个数r=n-1时，各地区间的房价增长有收敛趋势，当房价序列的协整关系个数rn-1时，各地区间的房价增长不存在收敛趋势，只有n-r个共同趋势。 　　 　　二、实证检验 　　 　　(一)数据的来源与处理 　　通过WIND数据库以及统计年鉴，获得了上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、常州、镇江、南通、绍兴、扬州、泰州、嘉兴、湖州、舟山和台州的商品房销售额、住宅销售额以及办公楼销售额和对应销售面积，将上海(SH)、江苏(JS)和浙江(ZJ)的所辖城市的销售额以及对应的销售面积累加起来，然后分别计算出分属三个省(市)的房地产销售平均价格，在本文中以构建的房价为研究对象，时间序列跨度均为1999年2月至2006年11月。 　　 　　(二)长三角房价变化的动态一致性分析 　　如图所示，在2005年8月份之前，三省(市)的房价大体平行增长，在2005年8月份快速上涨，其中以上海上涨的幅度最高，江苏最低，之后三省(市)的房价又呈现出平行增长趋势，一直持续至2006年1O月份，在2006年11月份三省(市)的房价均快速回落。由此可以看出，上海、江苏和浙江的房价变化过程同涨同跌，其走势表现出很强的一致性。 　　在进行分析之间，为了避免出现“伪回归”，须对上海(SH)、浙江(ZJ)、江苏(JS)的房价序列进行平稳性检验。 　　单位根检验结果表明，SH、ZJ、JS均为非平稳序列，在经过一阶差分后均为平稳过程，所以，SH、ZJ、JS均为一阶单整。 　　本文运用Johansen(1995)多变量系统极大似然估计进行协整检验，滞后阶数依据AIC准则确定为2，经过分析认为有截距项和时间趋势项的模型为最合适的协整检验模型，协整检验结果如表所示。 　　从表可以看出，三个省(市)的房价之间存在1个协整关系，根据Bernand和Durlarf的研究，可知道长三角地区的房价长期并不具有收敛趋势，而是有相同的变化趋势，并且上海、浙江和江苏的房价之间具有长期稳定的协整关系。接着再对三个省(市)的房价进行格兰杰因果关系检验，以判断三个省(市)的房价变化是否存在因果关系。 　　上海、浙江和江苏之间的房价均存在显著可信的单向因果关系，上海是江苏和浙江的房价变化的Granger原因，上海的房价走势影响着浙江和江苏的房价的变化，也就是说上海的房价波动有助于对江苏房价的波动