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我国住房不动产泡沫分析 　　内容提要：国际比较显示，我国住房不动产市场存在资产泡沫。本文分析指出，这种住房不动产市场泡沫在中国当前形势下是有限的：一是中国住房信贷杠杆率不高；二是中国住房按揭首付成数较高，远超美国；三是房价收入比存在差异化；四是人口因素；五是中央政策调控作用较好。文章最后给出了控制住房不动产市场泡沫的相关政策建议，对政府公共管理及商业银行风险管理具有借鉴作用。 　　 　　关键词：房地产金融 不动产 泡沫 政策建议 　　中图分类号：F830文献文识码：A文章编号：1006-1770（2011）02-055-04 　　 　　一、引言 　　 　　住房不动产市场的泡沫问题是个热点问题。国际比较显示，我国当前的不动产市场类似日本上个世纪80年代末的状况。对此，商业银行必须加大对该市场的研究分析，整合当前的一些研究成果，我们可以对我国的住房不动产市场的泡沫问题做以下五个方面的判断分析。 　　一是存在资产泡沫。斯蒂格利兹（诺贝尔经济学奖获得者）曾经对不动产泡沫有个定义，如果当期房地产价格的上涨仅仅是因为预期未来价格的上涨，那么房地产泡沫便已经存在了。我们认为我国住房需求的扩大在一定程度上是因为预期未来价格的上涨，从这一方面判断，住房资产泡沫基本存在。对应中国的现实，一些中国学者认为近年来我国城市住房市场总体存在泡沫、部分城市泡沫较大（吕江林，2010；胥玲，2009；徐滇庆，2006；袁志刚等，2004）。瞿强（2001）和周晖等（2009）建议在货币政策操作中，要关注资产价格但不宜盯住资产价格，对房地产价格的控制可以借助货币政策、财政政策、土地政策、福利政策及一些行政手段共同实现。一些境外分析人士也认为，中国的银行系统最近一年新增信贷接近GDP的40％，由于乘数效应使货币供应量的增加达到GDP的180％，所以中国存在住房资产泡沫（沈联涛，2010）。 　　二是不动产泡沫主要在住房，泡沫是两倍大小。日本经济学家小关广洋（Koyo Ozeki，2009）做了三个国家之间的比较（见表1）：日本（1985年至1991年）、美国（2000年至2007年）和中国（2003年至2009年）。在此期间，中国不动产泡沫主要在住房，中国和美国的房地产泡沫约是实际价值的2倍，而日本则达到5倍（见表1）。因此，我们认为，目前中国不动产泡沫研究重点应该是泡沫为两倍大小的住房，而非商业用房。 　　三是2010年初，部分一线城市的房价走势已经呈现出了较大泡沫化特征。据瑞银（汪涛等，2010）不完全统计。2010年1季度北京住房平均售价比一年前上涨了64%，上海上涨了39%，深圳的涨幅则在一倍以上。根据中原地产的数据，2009年北京二手房平均价格上涨了29%，上海上涨了35%。我们认为，我国部分一线城市的房价走势已呈现出一些外国学者（Gyourko etc.,2006；Case etc.,2003）所提出的超级明星城市房价超额增长现象，超级明星城市房价泡沫化特征显现。 　　四是购房贷款增速迅猛，配置结果会形成一定的住房资产泡沫。2010年3月，我国购房贷款余额较去年同期增长了53%。居民财产从银行存款与银行贷款一道转移到房产会造成房价上涨。就出现了住房资产泡沫。 　　五是国际实务界认为，中国的不动产泡沫对提升城市面貌、改善居民生活有很大帮助。美国联邦住房信贷监管局前局长阿曼多.法尔肯2010年10月28日在上海市银行同业公会演讲会时就表明了这样的看法。事实上，由于房产泡沫的存在，中国商品住房投资销售和房地产信贷迅速发展，中国居民的居住条件得到较大改善,两者存在较强的相关关系。国家统计局数据表明，1991年我国城市居民人均居住面积仅为14平方米，2007年这一数字提高到28平方米，16年间翻了一番，不仅是居住面积的提高，居住质量也有了较大幅度的改善。2008年底我国城镇人口60667万人，大约20848万户。表2显示，根据2005年全国1%人口抽样调查数据计算，全国城镇中无房户和每一代人平均不到一间住房的户占11.9%，绝对数接近2500万户（王丹瑕，2010）。我们支持阿曼多.法尔肯局长的观点，适度的住房不动产泡沫将对改善人群住房条件有一定贡献，同时我国需要通过来源于住房不动产泡沫收益的政府补贴来提供相应的保障性住房，以解决全国城镇中无房户和每一代人平均不到一间住房户的住房问题。 　　 　　二、风险分析 　　 　　在全球化的进程中，各国金融开放程度大大提高，逐渐形成了全球金融体系，资本的跨国流动大大加强。在这种情况下，国际比较便具有了现实的意义。从银行业的角度，通过比较性的风险分析，住房不动产市场泡沫在中国当前形势下是有限的。 　　（一）中国住房信贷杠杆率不高 　　2009年我国购房贷款占居民可支配收入的比重较低，