地产行业：年度猜新猜心系列报告之2019年地产行业十大猜想.docxVIP

正文目录 TOC \o 1-1 \h \z \u HYPERLINK \l _bookmark0 一、 猜想一：政策托而不举，以稳为主 4 HYPERLINK \l _bookmark3 二、 猜想二：资金面边际改善，压力点或在上半年 5 HYPERLINK \l _bookmark9 三、 猜想三：销售中枢下行，一二线好于三四线 6 HYPERLINK \l _bookmark15 四、 猜想四：土地市场持续承压，房企回归一二线 8 HYPERLINK \l _bookmark20 五、 猜想五：新开工同比微降，2019 年前高后低 9 HYPERLINK \l _bookmark25 六、 猜想六：步入交房周期，竣工有望缓回升 10 HYPERLINK \l _bookmark29 七、 猜想七：投资高位回落，低个位数增长 11 HYPERLINK \l _bookmark31 八、 猜想八：强者恒强，集中度加速提升 11 HYPERLINK \l _bookmark33 九、 猜想九：主流房企多元化试水方兴未艾 12 HYPERLINK \l _bookmark36 十、 猜想十：毛利率高位震荡，下行压力渐显 13 HYPERLINK \l _bookmark38 十一、 投资建议 13 HYPERLINK \l _bookmark39 十二、 风险提示 14 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark1 图表 1 当前政策以稳为先，弹性空间逐步打开 4 HYPERLINK \l _bookmark2 图表 2 楼市下行周期，政策整体偏缓和 5 HYPERLINK \l _bookmark4 图表 3 房企到位资金增速缓慢回升 5 HYPERLINK \l _bookmark5 图表 4 11 月首套房按揭利率环比上月持平 5 HYPERLINK \l _bookmark6 图表 5 2018H2 第二梯队房企发债成本略有改善 6 HYPERLINK \l _bookmark7 图表 6 房地产信托及债券类合计到期规模分布 6 HYPERLINK \l _bookmark8 图表 7 上市房企短期偿债能力优于 2008、2011、2014 年 6 HYPERLINK \l _bookmark10 图表 8 一二线城市去化率有所回落 7 HYPERLINK \l _bookmark11 图表 9 供应增加去化下行，核心城市单月增速转负 7 HYPERLINK \l _bookmark12 图表 10 2018 年前 11 月三四线新开工同比增长 21% 7 HYPERLINK \l _bookmark13 图表 11 三四线需求逐步承压 7 HYPERLINK \l _bookmark14 图表 12 预计 2019 年销售面积同比下降 6.9% 8 HYPERLINK \l _bookmark16 图表 13 百城溢价率大幅回落 8 HYPERLINK \l _bookmark17 图表 14 百城土地流拍率逐步上升 8 HYPERLINK \l _bookmark18 图表 15 核心城市土地购置面积逐步回升 9 HYPERLINK \l _bookmark19 图表 16 2018 年代表房企拿地销售比明显放缓 9 HYPERLINK \l _bookmark21 图表 17 2012 年三四线新开工降幅小于全国 9 HYPERLINK \l _bookmark22 图表 18 2018 年一二线开工补货、三四线快开工高周转 9 HYPERLINK \l _bookmark23 图表 19 销售回落带动住宅开工回落 10 HYPERLINK \l _bookmark24 图表 20 目前住宅开工未售库存处近年较低水平 10 HYPERLINK \l _bookmark26 图表 21 期房销售增速持续高于竣工增速 10 HYPERLINK \l _bookmark27 图表 22 竣工周期滞后新开工三年左右 10 HYPERLINK \l _bookmark28 图表 23 2016-2018 年期房销售明显增长 11 HYPERLINK \l _bookmark30 图表 24 中性假设下，预计 2019 年投资增长 2% 11 HYPERLINK \l _bookmark32 图表 25 房企销售额集中度持续提升 12 HYPERLINK \l _bookmark34 图表 26 开发商注重规模同时关注多元化布局 12 HYPERLINK \l _bookmark35 图表 27 部分主流房企多元化布局领域 13 HYP