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房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产开发经营与管理 房地产投资概述 第一章 房地产的种类 第一节 种类 房地产 土地 在建工程 建成后物业 按开发程度划分 土地 毛地：通过再开发才能用于建设 熟地：具备开发建设条件 已开发土地 国有土地 再开发 未开发土地 集体土地 原始形态 投资重点 投资费用 拆迁、安置、补偿 周期长风险大 在建工程 定义：已开始建设尚未竣工投入使用的房地产 融资能力 受限因素 管理能力 投资策略 市场因素变化 可交易 （转让、抵押） 价值评估 投资分析 建成后物业 定义：已竣工验收、可投入正常使用的建筑 物及其附属物 分类：居住物业 交易量巨大 商业物业 投资额巨大位置重要 工业物业 工业厂房、高新厂房、 研发厂房、仓储厂房 特殊物业 市场交易少长期投资 房地产投资的特性 位置的固定性和不可移动性 寿命周期长 适应性 不一致性 政策影响性 对专业管理的依赖性 相互影响性 交易市场固定 价值和位置 投资和价值 经济寿命和自然寿（P5） 功能适应市场 客观上主观上 房地产业与社会经济活动 投资过程管理 公共配套设施 房地产投资的利弊 第三节 房地产投资的形式 直接投资 开发投资 置业投资 间接投资 不直接参与管理工作 是一种证券投资行为 购买房地产企业债券股票 购买房地产投资信托资金 购买房地产抵押支持证券 风险大、利润丰、相对期限短 收益、保值、增值消费的长期投资 房地产直接投资 开发投资：从购买土地使用权开始到建成房地产产品推向市场销售转让给新的投资者，获得利润。 置业投资：对象增量房地产（新建物业） 存量房地产（二手楼） 满足自身需要 目的 出租获利 转让 看书中案例 房地产间接投资 购买住房抵押支持证券 个人贷款 银行支持证券 金融机构 个人购买者 持有 转化为 购买 房地产间接 投资者 担保 购买房地产开发企业的债券、股票 目的：开发商降低融资成本，投资者分享投资收益成为间接投资者 投资于房地产投资信托基金（REITs） REITs=购买、开发、管理和出售房地产资产的公司 投资者 REITs 资金 收益 创造 收益稳定 流动性好 房地产投资的之利 相对较高的收益水平 能得到税收方面的好处 收益为正时： 所得税纳税基数=（毛租金收入-贷款利息-折旧） 折旧年限寿命 年折旧额年收益率的实际损失 收益为负时：亏损冲抵其他投资收益 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信水平 15%---20% 70%---90% 房地产投资的之弊 变现性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验 房地产投资的风险 第四节 房地产投资风险的基本概念 定义：获取预期收益可能性的大小（15） 风险 不确定性 风险损失 风险补偿金 标准方差 风险 正比 各种可能的收益与均值偏离程度 可能收益 小 小 集中 未来收益的估计是定性而非定量的 风险分析的目的 预期收益是多少？出现的可能性有多大？ 相对于目标收益、融资成本、机会投资收益来说产生损失或超过目标收益的可能性有多大 预期收益的变