房地产行业专题报告：降准利好地产，关注销售和融资成本趋势.docxVIP

目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _bookmark0 央行降准，保障市场流动性 5 HYPERLINK \l _bookmark1 意义重大，有利对冲行业压力 5 HYPERLINK \l _bookmark2 提前防范销售下行失速 5 HYPERLINK \l _bookmark5 稳定潜在资金需求 5 HYPERLINK \l _bookmark10 降准周期中地产销售和地产股表现优异 7 HYPERLINK \l _bookmark11 基本面表现情况：首次降准 6 个月之内销售明显改善 7 HYPERLINK \l _bookmark13 股价表现：降准后第 1 个月、第 3 个月到 6 个月表现最佳 7 HYPERLINK \l _bookmark17 继续看好地产，销售强弱决定绝对收益高低 9 HYPERLINK \l _bookmark18 19 年 1Q 房地产销售价格仍承受较大的压力 9 HYPERLINK \l _bookmark21 关注民企融资成本下行能力 9 HYPERLINK \l _bookmark23 维持 2019 年行业此前判断 9 图目录 HYPERLINK \l _bookmark3 图 1 全国商品房销售面积累计情况 5 HYPERLINK \l _bookmark4 图 2 全国商品房销售额累计情况 5 HYPERLINK \l _bookmark6 图 3 全国房地产开发资金来源累计情况 6 HYPERLINK \l _bookmark7 图 4 全国房地产单月开发资金情况 6 HYPERLINK \l _bookmark8 图 5 房企 2019-2021 年债券到期偿还总量、回售行权总量（亿元） 6 HYPERLINK \l _bookmark9 图 6 房企 2019-2021 年潜在还款压力（亿元） 6 HYPERLINK \l _bookmark12 图 7 降准后商品房销售同向恢复 7 HYPERLINK \l _bookmark14 图 8 降准后 A 股地产指数都有良好表现 7 HYPERLINK \l _bookmark19 图 9 全国百城平均房价及其变动（%） 9 HYPERLINK \l _bookmark20 图 10 全国一二线城市商品房出清周期 9 HYPERLINK \l _bookmark22 图 11 民营房企债券发行成本明显高于国有房企 9 表目录 HYPERLINK \l _bookmark15 表 1 降准后 A 股地产指数具体收益情况 8 HYPERLINK \l _bookmark16 表 2 首次降准对于行业的基本面和二级市场面都有正面的意义 8 HYPERLINK \l _bookmark24 表 3 2019 年全国销售面积和金额预测 10 HYPERLINK \l _bookmark25 表 4 房地产开发投资预测 – 同比增速细项拆分预测 10 央行降准，保障市场流动性 人民银行的公告称，决定下调金融机构存款准备金率 1 个百分点，其中，2019 年 1 月 15 日和 1 月 25 日分别下调 0.5 个百分点。同时，2019 年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。 人民银行表示，此次降准及相关操作净释放约 8000 亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。臵换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约 200 亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。 意义重大，有利对冲行业压力 央行在当前时点降准，有利保证市场整体流动性稳定。我们认为 2019 年市场整体 流动性环境较 2018 年应该有所改善。 提前防范销售下行失速 从销售端看，2018 年 4 季度开始房地产行业进入调整周期。 2018 年 1-11 月商品房销售面积 14.86 亿平方米，同比增长 1.39%，增速比 1-10 月份下降 0.81 个百分点。此前最高增速出现在 7 月，为 4.21%。住宅销售面积增长 2.1%， 增速较 1-10 月下降 0.7 个百分点。 2018 年 1-11 月商品房销售额 12.95 万亿元，同比增长 12.15%，增速比 1-10 月份 下降 0.4 个百分点。其中，住宅销售额增长 14.8%，增速较 1-10 月下降 0.2 个百分点。商品房销售额年内最高增速出现在 8 月，为 14.47%。 考虑目前降价预期已在不同程度扩大，行业进入 2019 年后存在更大销售压力。本次降准，我们认为有利于稳定市场流动性，对后期市场销售存在一定程度维稳。 图1 全国商