琴海物业管理运作制度.pdf

管理运作制度 公共设施管理实施规范 为保证各系统设备处于良好运行状态 ，以满足为业主和使用人提供优 质服务的需要，特作如下规范。 （一）设备的分类 1、单台设备使用年限在一年以上、设备购置价值（包括出厂价格、运 杂费及其它应列入购置价值的费用）在 2000 元及以上、在使用过程中能保 持物质形态的设备，按本程序规定管理。 2、不符合上述标准的设备列为“低值”、“易耗”物品范围，不适用于 本程序。 3、设备的所有附属设备和附件均随同主机列入设备管理，不另立台账和资 产号。 4、服务中心根据小区各类设备设施 的功能、用途、重要性等因素对其 实行分类管理，小区设备分为三类，即 A、B、C 类： A 类：中央监控系统设备、发电机组、配电室各屏柜、冷水机组、冷却 泵、冷却塔、各式生活水泵、消防水泵、消防报警系统、电梯、程控交换 机、保安监控设备等。 B 类：各类通、排风设备，中央空调新风机组，风机盘管，分体空调， 防火卷帘门设备、各式水箱、灭火器材、排污泵、背景音响、共用天线、 停车场设备。 C 类：照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施等各类与 装修或物业本体相连的设施设备不影响正常使用的饰物等。 （二）设备的购置、安装、验收 1、设备购置由管理部门提出申请，报服务中心经理、物业公司总经理 批准，公司备案后由设备使用、管理部门负责购置。设备购置计划在工程 1 主管领导下进行。对单台价格超过 5000 元的 A、B 类设备购置，工程主管 接到申请报告后，应召集有关部门人员进行技术分析和论证，并对采购合 同进行审查，分析论证和合同审查结果由主管部门负责形成书面报告报服 务中心经理、物业公司经理签字批准后，由工程主管或其指定的人签定购 置合同。 2、安装验收 A、设备到场后，由购置部门组 织开箱，检查有无缺损，附件、备件、 技术文件等是否与装箱单相符（若有缺损应立即向原厂或出售单位索取） 并作出开箱验收报告。 B、设备安装工作由购置部门或受委托单位负责，安装完后由购置单位 组织安装单位，使用单位及其他有关单位人员进行验收。 C、验收主要内容是：安装质量检查、空载运转试验、负荷试验。验收 合格后，购置单位填写《工程验收记录》经参加验收人员签字后送公司及 其有关部门，验收单位应存入设备档案。 D、设备验收还应包括对随机技术文件及安装过程中形成的文件的清点 检查，验收后全部资料都必须归档。 （三）设备档案管理 1、设备分类及编号 工程部对设备进行分类并编号 ，每台设备只对应一个设备编号。 2、设备台帐和卡片 A、 工程部将设备按类别、编号登入《设备台帐》并给每一台设备建 立一个《设备档案卡》。 B、 《设备台帐》登录设备名称、编号等，采取集中帐页形式，便于 查找。 C、 《设备档案卡》详细登录设备的具体参数、主要附件及维修、事 2 故方面的有关 信息。 D、 《设备台帐》、《设备档案卡》由工程主管保管，服务中心备份。 3、设备技术资料及档案 ①各小区工程部负责设备技术资料的保管，应按设备系统分类，建立帐 卡。设备技术资料包括： A、 设备安装设计图、施工图、竣工图； B、 设备使用说明书； C、 设备运行操作及维护保养规程； D、 设备改造图纸； E、 设备特殊零件加工图； F、 其它技术参考材料。 ②各小区工程部还负责重要设备档案的建立，重要设备的档案包括： A、 制造厂出厂检验单及合格证、装箱单； B、 设备安装移交验收单； C、 设备附件及工具清单； D、 事故报告单及重大事故分析处理结论； E、 设备维护保养及检修记录； F、 大中修完工验收单；