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成本逼近法的理论与实践研究 成本逼近法是地价评估的基本方法之一。对成本逼近法理论和实 践的研究，有利于规范成本逼近法的应用，也有利于提高我国土地估 价的水平 本文从土地资产和地价评估的概念以及成本逼近法的理论基础出 发，深入系统地分析了成本逼近法的若干有争议的理论问题，并针对 具体土地类型进行了实务分析。同时，在系统研究的基础上，对成本 逼近法在我国的应用前景作出了展望。 关健词:成本逼近法 地价评估 成本逼近法的理论与实践研究 ABSTRACT Costapproachisoneofthebasicmethodsoflandevaluation.Toresearch thetheoryandpracticeofthecostapproachnotonlybenefitstostandard thecostapproachbutalsobenefitstoimprovetheleveloflandevaluation. Fromthereferenceontheconceptionoflandasset,landevaluationand thetheoreticalbasisofthecostapproach,thepaperanalyzesseveral disputableproblems.Atthesametime,accordingtosomelandtype,the articleanalyzesthepracticeofthecostapproach.Basedonthesystematic study,italsogivestheprospectsofthecostapproach. Keywords: costapproach landevaluation systematicstudy 成本逼近法的理论与实践研究 前 言 当前，我国房地产业的发展正进入一个关键时期。1996年7,8月间，中央提 出要将住宅业培育成为推动国民经济发展的新的经济增长点的重大战略决策，为处 于低迷状态的房地产业注入了一针强心剂。但启动市场、缓减商品房空置、理顺价 格等问题仍困扰着房地产业的健康发展.从 1999年底至今，房地产市场的总体形 势又有了较为缓慢的回升，但一些制约因素，如价格问题，仍需要我们从多方面加 以解决。 做好房地产价格评估，尤其是地产的价格评估，对于规范房地产价格形成机 制，促进房地产业的健康发展具有重要意义。土地是人类社会最重要的生产资料之 一。土地是财富之母.一切社会产品的生产，都离不开土地;一切产品的价格都包 含着地价因素。如果地价形成不规范、不合理，就会引起各类商品价格形成的不规 范、不合理，进而造成价格体系的混乱和扭曲，导致资源配置特别是土地资源的失 衡和劣化。因此，我们必须重视和加强土地价格的评枯工作，深化土地使用制度改 革，规范土地价格形成机制，促进社会主义市场经济体制的完善和发展. 与其他市场经济国家相比，我国的土地市场起步较晚，但有关邵门已结合我 国国情，制定或修订了城镇房地产估价规程、城镇土地估价规程等标准文件，宗地 价格评估工作在全国各地已广泛开展，土地价格评估方法、估价程序、估价报告以 及地产评估机构的设立、执业和管理也日趋完善，我国已初步建立起适合我国国情 的地产估价体系. 尽管如此，土地估价的理论与方法仍有许多地方值得我们加以研究和探讨， 并使之得以清晰和明确，本文正是基于此目的而作.本文研究了成本逼近法相关的 理论基拙、地价构成以及若干关键问题，阐述了作者的见解，并对适宜采用成本逗 近法评估地价的若干土地类型做了实务分析。 本文是在参考若干资料的基础上完成的.文中并未提出新的估价方法或思路， 而是就成本逗近法有关问题作了分析和研究。本文的特点在于:它对成本逼近法的 相关理论问题和实践中的关健问题及实务做了系统而清晰的论述，为估价人员应用 该法进行土地评枯提供了可供参考的依据或标准，对提高我国土地估价水平有一定 的积极作用。 成本逼近法的理论与实践研究 第