项目开发建议与计划.pdf

项目开发建议与计划 项目投资分析 一、项目周边环境分析 １、项目土地性质调查 ※ 地理位置 ※ 地质地貌状况 ※ 土地面积及其红线图 ※ 七通一平现状 ２、项目用地周边环境调查 ※ 地块周边的建筑物 ※ 绿化景观 ※ 自然景观 ※ 历史人文景观 ※ 环境污染状况 ３、地块交通条件调查 ※ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ※ 项目对外水、陆、空交通状况 ※ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ４、周边市政配套设施调查 ※ 购物场所 ※ 文化教育 ※ 医疗卫生 ※ 金融服务 ※ 娱乐、餐饮、运动 ※ 生活服务 ※ 游乐休憩设施 ※ 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ※ 历史人文区位影响 二、 区域市场现状及其趋势判断 １、宏观经济运作状况： ※ 国内生产总值 1) 第一产业数量 2) 第二产业数量 3) 第三产业数量 4) 房地产所占比例及数量 ※ 中国房地产开发业景气指数 ※ 国家宏观金融政策 1) 货币政策 2) 利率 3) 房地产按揭政策 ※ 固定资产投资总额 1) 全国及项目所在地 2) 其中房地产开发比重 ※ 社会消费品零售总额 ※ 商品零售价格指数 1) 居民消费价格指数 2) 商品住宅价格指数 ※ 中国城市房地产协作网络信息资源利用 ２、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ※ 项目所在地的居民住宅形态及比重 ※ 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ※ 政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ※ 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ３、项目所在地房地产市场总体供求现状 ４、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ５、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ６、商品住宅客户构成及购买实态分析 ※ 各种档次商品住宅客户分析 ※ 商品住宅客户购买行为分析 三、项目SWOT分析 １、项目地块的优势 ２、项目地块的劣势 ３、项目地块的机会点 ４、项目地块的威胁及困难点 四、项目市场定位 １、类比竞争楼盘调研 ※ 类比竞争楼盘基本资料 ※ 项目户型结构详析 ※ 项目规划设计及销售资料 ※ 综合评判 ２、项目定位 ※ 市场定位 1） 区域定位 2） 主力客户群定位 ※ 功能定位 ※ 建筑风格定位 五、项目价值分析 １、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ※ 商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 1） 选择可类比项目 2） 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重 3） 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 4） 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 5） 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ※ 类比可实现价值决定因素 1） 类比土地价值：地段资源差异 ☆ 市政交通及直入交通的便利性的差