物业规范管理教程 周珂主编.pdfVIP

第 1 页 第一章　　物业管理概述 第一节　　物业管理 的产生与发展 一、物业与物业管理 “物业 ”源于香港地产业通行 的说法 ，从英语语义上讲 ，物业 或 ）有 “地产、财产或房地产”等意思 。我国内地一 般 认为“物业 ”是“房地 产 ”的一种方 言表 述 ，泛 指 各类 房屋、附属 设 施 以及相关 的场地 ，既可 以是整个住宅 小 区全部与住宅相关 的整 体产业 ，也可 以是单体 的房屋财产 ，如高层或多层住宅楼单位 、综 合 大楼、写 字楼、商 业 大 厦、宾馆、厂 房、仓 库 等 。我 国 《深 圳 经 济 特 区住宅物业管理条例》第 条 规 定：“本 条例 所 称 物 业 ，是 指住 宅 区 内各类房屋及相配套公用设施 ，设备及公共场地 ”。 《上海市居住 物业管理条例》中第 条指 出，本条例 中所称居住物业 （以下简称 物 业 ），是 指 住 宅及 相 关 的公共 设施 。可 见 ，无 论 在 我 国 内地 ，还 是 在香港地 区，物业主要是指与房地产特别是住宅相关 的产业 。本 书 中的物业主要指有 明确所有权人 的房屋及其 附属 的设备 、设施 和 相关场地 。 所谓物业管理 （ 或 ）是指专 门的物业管理经营者受物业所有者 （亦称为业主 ）的 委 托 ，依 照 法 律、法 规、规 章 或 依 照 合 同、契 约 ，而 行 使 的管 理、服 务职责 ，运用现代管理科学和先进 的维修养护技术 ，对物业进行管 理 、修缮 、养护 ，并为业主或物业使用人提供多方面服务 的经营行 第 2 页 为 。物业管理经营者是从事物业管理 的企业或组织 （如物业管理 公司），其资格应当经过房地产主管部 门的审查批准后取得 。物业 所有者 ，也称为业主 ，是房屋所有权人 。物业管理不仅对 已经建成 并投入使用 的各类房屋建筑及其 附属设施和场地进行有偿管理 ， 而且对涉及房屋周围区域的环境保护、清洁卫生、治安保卫、环境 绿化、道路交通等项 目的修缮、养护和整治等事项的统一管理和服 务 。 物业管理是我 国房地产业借鉴我 国香港地 区以及 国外 的先进 经验 ，学习和引进的一种行之有效的房地产业管理方法 ，也是我国 房地产业发展 的必然产物 。特别是近几年来 ，我 国一些城市的住 宅小区采用物业管理 的科学方法获得 了成功 ，为全 国各地 的住 区 管理提供 了宝贵 的经验 。物业管理与我 国旧的房地产管理无论在 观念上 、内容上 、模式上 以及管理 的广度和深度上都有一定的区 别 。如 ：旧的房地产管理是一种行政管理 ，房管部 门代表 国家行使 房屋管理职能，处于一种主导地位 ；而物业管理是物业管理经营者 （主要是物业 管理 公司 ）通过契约关系 ，接受业主委托 ，在充分尊重 多元化产权的前提下，代表业主经营管理物业 。业主 （用户 ）在这 里处于主人 的主导地位 ，而物业管理经营者则扮演 了管家角色 。 同时，物业管理作为房地产综合开发的派生物 ，它又是房地产市场 的消费环节 ，实质上是房地产综合开发的延续和完善 ，是一种综合 性 的经营服务方式 。随着物业售租后管理和服务活动专业化与社 会化程度的不断提高，逐渐演变成专业的物业管理服务 ，从而出现 了物业管理产业 。 二、国际物业管理的兴起与发展 物业管理作为一种不动产管理 的模式 ，起源于 世纪 年 代的英 国，当时英 国正处于工业高度发展的阶段 ，大量农村人 口涌 入城市 ，城市原有各方面 的房屋及设施 已远远不能满足人 口巨增 的需要 ，一些房地产开发商相继修建 了一批简 易住宅 出租给进城 第 3 页 的工人居住 。由于居住区管理混乱 ，人为破坏时有发生 ，租金拖欠 严重 ，