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对小产权房问题的思考 摘要：住房问题关系国计民生，运用文献资料法和政策 分析法对小产权房的概念以及产生的原因进行分析，揭示小 产权房的种种弊端，提出分别对待分类处理，改革集体土地 所有权，加大住房改革力度等几种途径来解决小产权房的问 题。 关键词:小产权房弊端;房价收入比;解决途径 Abstract:Housingconcernspeople slivelihood. Thepaperanalyzesconce ptandcause ofsmallpro pertyhousi ngusingpol icyandlite ratureanal ysis,revea lsavariety ofdefectso fsmallprop ertyhousin g，andputsf orwardsolu tionsbycla ssifying,r eformingco llectivela ndownershi pandincrea singeffort sofhousing reform, etc . Keyword s:defectso fsmallprop ertyhousin g;housepri ceincomera tio; soluti on 房地产业是我国国民经济的支柱性产业，联系千家万户， 关系国计民生。住房问题涉及广大人民群众的切身利益，当 前房地产业以及住房问题已成为人们生活中的一件大事，引 起全社会的广泛关注，其中一个比较突出的问题就是飞速高 涨的房价与国内人民群众可承受能力之间的矛盾。由于大 部分居民没有经济能力承受如此之高的房价，小产权房的出 现满足了人们的住房需求。但是，小产权房存在着严重违法 性和巨大的风险，并且其弊端正日益显现。目前，小产权房 已从幕后走到前台，严重干扰了我国正常的房地产市场秩序， 到了非解决不可的地步。 一、小产权房的概念及产生原因 所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品 性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经 济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合 作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，其产权证不是 由国家建设部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，并不构 成真正法律意义上的产权。简而言之，小产权房占用的是农 村集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生 产或者作为农民的宅基地，土地使用权不能出让、转让或者 出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家土地使用证 和预售许可证。因此，所谓小产权，实质就是没有产权。 我国现行法律法规明确规定，农村集体土地只能用于农 业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，小产权 房并不具有真正的产权，无法受法律保护。正如一切事物不 会无缘无故的产生一样，小产权房的出现有着深刻的社会经 济背景。众所周知，自1998年我国开始实行住房货币化改 革，宣告以往的住房实物分配制度终结。住房便成为居民生 活的一项重要支出，这也成就了国内房地产市场的一片繁荣 景象。但是，随着国内房价一路高歌猛进以及国家又接连提 高住房贷款利率，贷款买房一族是苦不堪言，成了名副其实 的“房奴”，住房成为压在人们头上的新“三座大山”之一 同时，居民收入的增长速度远远没有赶上房价的上涨速度。 虽然国家出台了一系列调控房价的政策措施，但都未达到预 期的目的。 XX年我国的平均住房痛苦指数高达，世界各发达国家， 如美、英、法、墨西哥、甚至日本，其全体国民的平均住房 痛苦指数均小于1，个别国家的首都除外，但均小于3。可 见，我国的住房痛苦指数居世界前列。另外，据联合国人居 中心调查，房价收入比在2:1到3 :1之间，属于一个合理范 围。但目前我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过 12 :10这说明，房价己远远超过了工薪阶层的支付能力和承 受能力，而小产权房的出现，满足了人们的对低价住房的需 求。虽然人们对小产权房心存疑虑，但是高涨的房价进一步 助推大批购房者进入小产权房的交易市场。 二、小产权房的弊端 我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行 房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组 织以外成员销售，所以购买的小产权房没有产权证，一旦国 家征用土地，没有权属证明保护购房者的权益，无法获得法 律保护，也不能进行自由交易。 由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证，其不 能上市交易，更无法办理继承和抵押，这就为小产权房以后 的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑，随时面临拆除的尴 尬境地。 3 .小产权房违反了国家相关政策，干扰了国家法律法规 的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破，不 如说是一种“倒逼”现象，小产权房使得国家的相关法律法 规在社会经济运行中无法正常发挥作用。 小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同，