健康行业专题报告：养老地产，迎战“未富先老”.docxVIP

目录 供需不平衡，促进养老产业多元发展 4 需求端：人口老龄化、消费多元化 4 人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切 4 老年人收入平稳增长，消费需求多元化 4 供给端：总量不足、资源错配 6 我国养老地产发展现状 7 养老模式：居家、社区和机构养老 7 居家养老 8 社区养老 9 机构养老 10 养老地产产业链 11 参与者以房企为主，自主开发与合作开发并存 11 三大盈利模式：销售、销售+持有和长期持有 12 养老地产城市分布：集中四大经济圈 13 养老地产典型案例 15 万科：多模式、多品牌探索 15 远洋·椿萱茂：轻重结合，三条产品线并行 16 泰康之家：养老保险+养老社区 17 国际经验 18 美国：市场主导的多元化养老 18 日本：出租为主，以服务为重点 19 英国：政府主导、福利性质的社区养老 20 图表目录 图表 1： 中国 65 岁以上老年人口及占比 4 图表 2： 中国城市老年人收入结构变化 5 图表 3： 中国农村老年人收入结构变化 5 图表 4： 2014 年中国城乡老年人消费结构 6 图表 5： 中国每千名老年人拥有养老床位数严重不足 7 图表 6： 多地提出“9073”养老模式发展格局 8 图表 7： 中国城乡老年人居住安排变化 8 图表 8： 2015 年中国老年人养老服务需求 9 图表 9： 全国社区类养老机构和设施资源 9 图表 10： 北京市社区养老服务驿站建设要求 10 图表 11： 养老地产产业链 11 图表 12： 养老地产产品类别 12 图表 13： 自主开发与合作开发模式并存 12 图表 14： 养老地产盈利模式 13 图表 15： 2017 年各省 65 岁以上老年人口占比 14 图表 16： 2017 年各省居民人均可支配收入 14 图表 17： 万科养老业务分布 15 图表 18： 万科养老产品线 16 图表 19： 远洋·椿萱茂三大产品线 17 图表 20： 泰康之家盈利模式 17 图表 21： 泰康“保险+医养+资管”闭环 18 图表 22： 美国养老地产主体分工 19 图表 23： 日本养老地产分类 20 供需不平衡，促进养老产业多元发展 需求端：人口老龄化、消费多元化 人口老龄化进程加快，养老服务需求迫切 我国老龄化具有人口基数大、老年人口增长速度快、老龄化超前城市化发展、高龄老人和空巢老人多的特点。截至 2018 年底，我国总人口 13.95 亿，65 岁及以上老年人口 1.67 亿，老年人口基数大且增速快，而我国尚属发展中国家，多数老年人及其家庭“未富先老”。人口老龄化和养老模式的发展对养老地产有三方面需求，一是开发适老型住宅，二是增加养老机构设施数量，三是提供高品质专业化的养老服务。 2000 年，我国 65 岁及以上老年人占总人口数 7%，我国正式进入老 龄化社会。截止到 2018 年底，这一比例上升到 11.9%。随着 20 世纪 50- 60 年代高峰期出生人口逐渐步入老年，在未来一段时间内，我国的老龄 化将以更快的速度发展。预计到 2050 年，我国 65 岁及以上人口占比将高达 26%。 图表1：中国 65 岁以上老年人口及占比 资料来源：国家统计局， 劳动年龄人口下降，老年抚养比逐年攀升。2012 年我国劳动年龄人口首次下降，16-59 岁劳动年龄人口数量及比重从 2012 年的 93727 万人 和 69.2%减少到 2018 年的 89729 万人和 64.3%。老年抚养比从 2007 年的11.1%增长到 2017 年的 15.9%，且预计逐年攀升。 家庭“少子化”、“小型化”，空巢和独居老人过半，失能、高龄老年人规模快速增大。计划生育政策的推行，导致 1982 年后城市家庭基本是独生子女家庭，农村家庭约 28%是独生子女家庭，2010 年家庭平均人数 为 3.1 人，预测 2030 年将缩小至 2.6 人，2050 年将进一步降至 2.51 人。 2015 年独自居住或仅与配偶居住的老年人占老年人口的比例为 51.3%， 失能、半失能老年人口约为 4063 万，在老年人口中占比 18.3%，家庭养老功能弱化亟待社会养老补位。预计 2020 年我国空巢和独居老人将达 1.18 亿，失能老人将达 4200 万，80 岁以上高龄老人将达 2900 万。 老年人收入平稳增长，消费需求多元化 从收入看，我国城乡老年人平均收入持续增长，为提升消费提供先决条件。第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查显示，2014 年城市和农村老年人平均收入分别为 23930 元和 762