房地产行业专题更新：又一个房地产周期.docxVIP

2019 年 5 2019 年 5 月 22 日 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 用五星分析法看房地产市场半年来的变化 4 房地产综合曲线 4 住宅市场曲线 5 商业地产曲线 6 工业地产曲线 7 小结： 7 从土地的视角看住宅地产：买方市场？ 8 住宅地产市场的土地曲线 8 住宅土地市场的结构变化 9 土地成交价款不太行 11 小结： 11 从资金的视角看住宅地产：春风又绿江南岸 12 房地产市场的资金曲线 12 金融的数据借鉴 13 财政的数据借鉴 14 居民消费的数据借鉴 14 小结： 15 总结：市场化周期分化重来 16 风险提示： 17 2019 2019 年 5 月 22 日 图表目录 图表 1. 房地产综合指数 4 图表 2. 4 月房地产综合指数构成情况 4 图表 3. 四项指数构成走势 5 图表 4. 住宅地产指数走势 6 图表 5. 住宅地产指数构成 6 图表 6. 4 月商业地产土地指数构成 6 图表 7. 商业地产指数变化 6 图表 8. 4 月商业办公楼指数情况 7 图表 9. 4 月商业营业用房指数情况 7 图表 10. 4 月工业地产土地指数情况 7 图表 11. 工业地产土地指数走势 7 图表 12. 4 月住宅地产土地指数构成情况 8 图表 13. 住宅地产土地指数走势 8 图表 14. 住宅地产购地面积同比变化 9 图表 15. 住宅地产成交土地溢价率变化 9 图表 16. 住宅土地供地占地面积结构 9 图表 17. 住宅土地供地占地面积同比 9 图表 18. 住宅土地购地占比面积结构 10 图表 19. 住宅土地购地占地面积同比 10 图表 20. 住宅土地成交溢价率变化 11 图表 21. 住宅土地成交比例变化 11 图表 22. 土地成交价款增速大幅回落 11 图表 23. 4 月房地产资金指数构成 12 图表 24. 房地产资金指数走势 12 图表 25. 定金资金增速回升 13 图表 26. 按揭资金增速回升 13 图表 27. 新增居民中长期贷款占比和增速出现上行 13 图表 28. 贷款余额和房地产相关贷款余额增速比较 13 图表 29. 土地出让金收入与支出增速 14 图表 30. 房地产相关税收增速 14 图表 31. 居民居住消费占比在 2017 年的变化 15 用五星分析法看房地产市场半年来的变化 2018 年7 月我们的房地产专题报告提出，国内房地产市场已经出现了一线/二线/三四线城市间的分化， 各市场开始出现自身的周期和特点，其中由于人口净流入开始从一线城市向二线城市转移，未来二线城市将成为房地产市场的主体。半年后我们再次用五星分析法对房地产市场进行分解，事实证明一线和二线城市房地产特别是住宅地产市场经过一段时间的调整已经再次进入了上行周期当中，三四线城市则继续回落。 房地产综合曲线 2 月见底之后快速回升。我们此前在房地产专题报告中提及，历史上我国的房地产周期大约是 3 年， 整体表现为 1 年上升、2 年下降的节奏。但是 2015 年的房地产周期有所不同，主要是受到棚改货币化和房地产去库存双重影响下的政策性周期波动，三四线城市住宅地产的肥尾现象明显，因此上一轮周期的下行时间长出了一年，体现为 1 年上升、3 年下降的特点。从房地产行业综合指数来看，2019 年 2 月房地产综合指数出现见底特征，虽然此次不及历史上 2011 年和 2014 年调整的充分，但已经出现了快速上行，推动指数上行的主要是土地和资金。 又是一次市场化周期的回归。从 2019 年至今房地产综合指数的表现来看，资金指数和土地指数的反 弹幅度最为显著，这与 2013 年的房地产周期更加类似，我们倾向于认为此次房地产综合指数的反弹 是一次需求端主导的市场化周期的表现。如果借鉴 2013 年房地产周期的表现，那么本轮周期可能体 现为：上行周期 1 年，约至 2020 年初，下行周期 2 年，约至 2021 年底，在下行周期中，销售指数率先回落，随后的是资金指标，但调整幅度最深的土地指标，开发指数整体仍可处于相对偏高的水平， 波动最小。 图表 1. 房地产综合指数 图表 2. 4 月房地产综合指数构成情况 0.60 0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 2018-06-0.10 2018-06  资金指数  0.18 土地指数 0.28 0.05 0.05  开发指数 2018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-04房地产行业综合指数 2018-07