2010年7月2日沈阳宗裕乐嘉mll市场调研报告.pdf

宗裕·乐嘉MALL市场调研报告 格尼国际大连策略机构 二零一零年七月二日 二○一○年六月二十七 日 前 言 市场问题 项目覆盖地域有多大项目覆盖地域有多大 ？？ 商圈规划如何？人口有多少？收入水平什么样？ 谁会来购物？消费者的心理？ 商户的要求？ 投资客购铺收益率要求、背景资料、要求什么样？ 项目经营定位如何项目经营定位如何 ？？如何控制招商如何控制招商 ？？ 商铺销售目标客户是谁？ 竞争对手是谁竞争对手是谁 ？？销售难度多大销售难度多大 ？？ 项目如何定位？价格定位多少？ 目 录 1 区域发展与新城定位 22 人口结构与需求细分人口结构与需求细分 3 商业格局及对项目影响 4 消费行为分析 抚顺新城——两城同体、财富相聚、共同发展的新区 西进—— 抚顺城市新兴产业重心向西发展抚顺城市新兴产业重心向西发展 。积极融入沈阳经济区积极融入沈阳经济区 ，率先实现沈抚经济一体化率先实现沈抚经济一体化 。重点推进抚重点推进抚 顺经济开发区与沈阳经济的融合，使西部成为抚顺新的产 业基地和经济增长区。 融合—— 两座城市走向交通同网、产业同步、市场同体、信息共享、科教同兴、旅游同线、环境同治。 借势—— 借助沈抚交界的区位优势，依托两市产业优势，成为承接国 内外重大项目的平台。 一衣带水的沈阳抚顺聚拢新城 沈抚新城地处东西结合部、南北过渡带，成为辐射东西、南北生产要素对流的热点地区和发达 地区产业东移南下的重要承接地地区产业东移南下的重要承接地 。 地理位置优越，与沈阳市与抚顺市城区各12公里，超短空间使其既能依托抚顺的重要能源、材 料等资源优势 ，又能接受沈阳技术 、文化 、科研 、生活等优良环境的辐射 。 沈抚连接带地处沈抚交界，总规划面积558平方公里， 其中其中 ，沈阳市部分由棋盘山国际风景旅游开发区和东陵区组成沈阳市部分由棋盘山国际风景旅游开发区和东陵区组成 ；； 抚顺市部分下辖高湾和李石街道，现有人口12万人。 李石开发区——小镇变身“超级新城＂ 位于核心试验区的核心位置。 李石主要以汉族、朝鲜族、满族为主。辖李石、四方台、刘尔。原住民常住人口为6万。 抚顺新城宏观背景 政策背景 2007年，时任辽宁省委书记的李克强同志提出沈抚同城战略，抚顺经济开发区被纳入沈抚同 城战略规划实施的起步区 ； 年22月月 ，省政府批准在省政府批准在沈抚新城建设辽宁沈抚新城建设辽宁 （（抚顺抚顺 ））先进装备制造业基地先进装备制造业基地 ；； 2010年1月，国家科技部批准这个基地为 “国家先进能源装备高新技术产业化基地＂。 年44月月 ，沈阳经济区正式获批国家新型工沈阳经济区正式获批国家新型工业综合配套改革试验区业综合配套改革试验区 ，沈抚新城成为落实沈阳沈抚新城成为落实沈阳 经济区战略的先导区 。 近阶段目标近阶段目标 沈抚新城——抚顺市经济建设的“一号工程＂ 2009年11月12 日 ，抚顺市委 、市政府做出决定 ：要举全市之力建设沈抚新城 ，经过3-5年 ，经济 总量要占全市的50%；地区人口达到30万人 ，项目投资累计达到1000