房地产行业2019下半年展望与投资策略：把握不确定性中的相对确定性.docxVIP

第 PAGE 2 页 共 NUMPAGES 3 页 请仔 请仔 目录 投资概要 4 宏观不确定性下的房地产行业的相对确定性特征 6 销售相对确定性：周期波动特征减弱，分化和轮动是主旋律 6 房价相对确定性：整体平稳，不具备加速上涨基础 9 政策相对确定性：因城施策，取向稳健；新开工、投资增速放缓但不失速 10 资金相对确定性：龙头公司财务安全，现金流风险可控 12 利润率相对确定性：土地市场趋稳，开发商拿地重回理性 14 盈利相对确定性：销售与利润率前景清晰，盈利释放水到渠成 15 投资策略：从追逐β到精选α 17 房地产板块：提高安全边际，于个股分化中寻找收益 17 物业管理：波动市场中兼备成长与防御的投资品种 17 其他可能出现的主题性投资机会 19 图表 图表 1: 预计全年商品房销售面积同比下滑 1% 4 图表 2: 预计全年商品房销售均价同比增长 4% 4 图表 3: 预计全年房地产开发投资额同比增长 8% 5 图表 4: 预计全年房屋新开工面积同比增长 5% 5 图表 5: 全国及分线城市 2019 年商品房销售面积同比增速拆分及预测 6 图表 6: 地产行业周期性逐渐减弱，波动幅度明显收窄 7 图表 7: 近年来不同等级城市间呈现出显著分化和轮动特征 7 图表 8: 今年开年以来全国销售整体平稳，但不同等级城市趋势差异明显 7 图表 9: 不同城市群的销售表现也存在明显分化 7 图表 10: 绝大部分覆盖标的已实现土储跨区域、城市能级分布 8 图表 11: 覆盖标的存量土储规模均处于合理至充裕区间 8 图表 12: 2019 年预计覆盖标的可售货量同比增速超 25% 8 图表 13: 前五月覆盖标的累计完成年度销售目标 36%，考虑到公司下半年新推盘更多（约占全年新增货量 60-70%）， 我们判断下半年房企将加快销售进度 8 图表 14: 秦皇岛、大理、西安、贵阳、广州等城市开年以来新房价格涨幅居前 9 图表 15: 赣州、深圳、泉州、惠州、岳阳等城市开年以来新房价格出现负增长 9 图表 16: 大理、呼和浩特、南宁、西宁、秦皇岛等城市开年以来二手房价格涨幅居前 9 图表 17: 湛江、南充、青岛、安庆、广州等城市开年以来二手房价格出现负增长 9 图表 18: 70 城新房价格指数同比增速整体企稳 10 图表 19: 开年以来政策端更多体现为因城施策、因时调整思路下的局部差异化调控 10 图表 20: 开年以来 300 城土地出让金同比增速走高 11 图表 21: 开年以来 300 城土地成交均价同比转正 11 图表 22: 4 月 300 城土地成交溢价率上升至近一年高点，5 月略有回落 11 图表 23: 金华、洛阳、沈阳、重庆、桂林等城市开年以来土地价格涨幅居前 11 图表 24: 预计全年房地产开发投资额同比增长 8% 11 图表 25: 预计全年房屋新开工面积同比增长 5% 11 图表 26: 一二线和三四线城市年末库存规模料略有回升，但仍处于历史偏低水平 12 图表 27: 一二线城市库存去化周期全年料仍在 8 个月左右，三四线城市库存去化周期小幅提升至 16 个月 12 图表 28: 事务管理类信托占信托资产的比重近 60% 12 请仔 图表 29: 自 2018 年以来事务管理类信托呈下降趋势 12 请仔 图表 30: 5 月房企信用债发行量环比出现下滑 12 图表 31: 前 5 月房企信用债发行利率走低，平均期限维稳 12 图表 32: 我们预计 2019 年住房按揭贷款发放额达 6.3 万亿元，同比增长 8% 13 图表 33: 2018 年底，覆盖标的在手现金可充分覆盖短债 13 图表 34: 预计覆盖标的今年销售回款充裕，增强现金流 13 图表 35: 覆盖标的截至 2018 年末融资成本和负债水平汇总 14 图表 36: 龙头房企销售毛利率走势示意图 14 图表 37: 龙头房企结算毛利率走势示意图 14 图表 38: 覆盖标的 2016A-20E 平均毛利率 15 图表 39: 年初以来样本房企销售毛利率小幅下降 15 图表 40: 覆盖房企 2018 年底土储成本对比 15 图表 41: 覆盖房企年初至今拿地成本对比 15 图表 42: 预计覆盖标的 2019-20 年盈利增长将彰显强韧性 15 图表 43: 覆盖公司在手已售未结储备普遍可覆盖未来 1 年至 1.5 年