为何房地产销售不再领先居民信贷.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 2019 年 6 月 12 日，人民银行公布 5 月金融数据，居民中长期贷款新增 4677 亿元， 同比多增 754 亿元，增速自年初以来保持稳定；同时居民中长期消费贷款的累计增速收 18.22%，增速相比 2018 年年末有所上行。6 月 14 日，国家统计局公布全国房地产开发、销售数据，截止 5 月，全国房地产开发投资完成额累计同比增速为 11.2%，仍然处于向好的区间；全国商品房销售额累计同比增速为 6.1%，仍然处于低位区间。历史上，居民中长期消费贷款增速往往滞后于商品房销售额增速的变动，二者间的滞后效应在 2007、2009 以及 2015 年均体现的较为明显，其间居民中长期消费信贷往往滞后于商品房销售增速的变动 2-3 个季度：2007 年美国次贷危机外部冲击到来、2009 年房地产调控政策转紧以及2014 年房地产调控政策转松均使得商品销售额增速走出拐点，而居民中长期消费贷款则 滞后于房地产销售的变化。而 2017 年以来，居民中长期消费贷款与商品房销售额之间的同步性有所加强，2016 年年末开始二者同步进入下行趋势。本文试图利用房地产调控政策趋严背景下的居民预期和低库存可能压制投机性需求两方面阐述上述现象产生的原因。 图 1：居民中长期贷款增速稳定，居民中长期消费贷款累计增速较 2018 年年末有所上行（亿元，%） 住户贷款:中长期消费贷款（亿元） 住户贷款:中长期消费贷款:同比（右轴） 350000 40 300000 35 250000 30 200000 25 20 150000 15 100000 10 50000 5 2014/122015/22015/42015/6 2014/12 2015/2 2015/4 2015/6 2015/8 2015/10 2015/12 2016/2 2016/4 2016/6 2016/8 2016/10 2016/12 2017/2 2017/4 2017/6 2017/8 2017/10 2017/12 2018/2 2018/4 2018/6 2018/8 2018/10 2018/12 2019/2 2019/4 资料来源：Wind， 图 2：房地产开发投资完成额累计同比增速趋势维持向好，商品房销售累计同比仍处于低位（%，%） 商品房销售额:累计同比 房地产开发投资完成额:累计同比（右轴） 60 14 50 12 40 10 30 8 20 6 10 2014/122015/22015/42015/62015/8 2014/12 2015/2 2015/4 2015/6 2015/8 2015/10 2015/12 2016/2 2016/4 2016/6 2016/8 2016/10 2016/12 2017/2 2017/4 2017/6 2017/8 2017/10 2017/12 2018/2 2018/4 2018/6 2018/8 2018/10 2018/12 2019/2 2019/4 -10 2 -20 0 资料来源：Wind， 图 3：2017 年以来，居民中长期消费贷款增速与商品房销售额增速的同步性有所加强（%，%） 商品房销售额:累计同比 住户贷款:中长期消费贷款:同比（右轴） 110 70 90 60 70 50 50 40 30 30 10 20 2005/122006/62006/12 2005/12 2006/6 2006/12 2007/6 2007/12 2008/6 2008/12 2009/6 2009/12 2010/6 2010/12 2011/6 2011/12 2012/6 2012/12 2013/6 2013/12 2014/6 2014/12 2015/6 2015/12 2016/6 2016/12 2017/6 2017/12 2018/6 2018/12 -30 0 资料来源：Wind， 一、房地产供需双调控或是原因之一 房地产供需双侧调控有效的调节了居民房价上涨预期或许是原因之一。2016 年下半年起，中国 16 个二线城市重启限购政策，房地产调控再度收紧。随着限购限贷政策的不断严格、调控城市的不断扩展以及首付比例的不断提高，中国房地产市场热度有所下降， 目前仍然处于边际趋严的政策周期之中。2017 年起，房地产市场调控政策发力深化长效机制，着力建设多元化供应、多渠道保障、租售并举的住房制度，强调房屋消费属性、限制炒房、推动租购并举等仍将作为房地产调控的主要内容。2019 年 4 月 12 日，中央国家机关住房资金管理中心对部分住房公积金个人住房贷款进行了政策调整，住房套数的认定由“认房不认贷”调整为“认房认贷”，并