房地产行业信用风险分析专题报告：规模之争仍将继续，房企信用进一步分化.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 目 录 2018 年房地产市场概览 5 房地产投资稳定，土地投资位于高位 5 销售有所回升，一线市场回暖 6 资金环境改善，国内贷款偏紧 9 因城施策，城市群初步成型 10 2018 年房企财务数据分析 11 利润：高评级盈利水平明显提升 12 现金流：AAA 房企依旧强势 12 杠杆水平：低评级杠杆被动降低 15 偿债指标：低评级偿债压力较大 16 2018 年房企经营数据分析 17 大型房企全国布局，区域房企深耕市场 17 龙头房企拿地缩量，大型房企增加布局 18 销售回升，二线城市成为主力市场 20 2018 年房地产信用债市场分析 21 债券融资结构分化，低评级承压 21 不同评级信用利差分化 22 房地产债首现违约 23 中资房企海外频发债 24 房企信用情况定量筛查 25 指标及样本选择 25 筛查结果分析 26 量化筛查方法的局限性 27 投资建议 28 风险提示 29 图 目 录 图 1:固定资产投资完成额累计同比（） 5 图 2:房地产投资分项累计同比（） 5 图 3:百城土地成交面积当月值（万平方米） 6 图 4：百城土地成交楼面均价（元/平方米） 6 图 5：百城土地成交溢价率（） 6 图 6：百城土地流拍率（） 6 图 7：房屋总体开发情况累计同比（） 7 图 8：一二三线城市批准上市套数、面积（套、万平方米） 8 图 9：一二三线城市可售套数、面积（套、元/平方米） 8 图 10：一二三线城市供销比（倍）（用年度数据） 8 图 11：一二三线城市出清周期（周） 8 图 12：70 城新建商品住宅价格指数：当月同比（） 8 图 13：70 城新建商品住宅价格指数：当月环比（） 8 图 14：商品房销售面积累计同比（） 9 图 15：商品房销售金额累计同比（） 9 图 16：房地产资金来源分项累计同比（） 10 图 17：房地产开发贷款余额以及同比（亿元、） 10 图 18：个人住房贷款余额以及同比（亿元、） 10 图 19：首套房平均贷款利率（） 10 图 20：不同评级房企 ROE（） 12 图 21：不同评级房企销售毛利率（） 12 图 22：不同评级房企经营现金流净额（亿元） 13 图 23：不同评级房企投资现金流净额（亿元） 13 图 24：不同评级房企筹资现金流净额（亿元） 13 图 25：不同评级房企现金及等价物增加净额（亿元） 13 图 26：AAA 级房企现金流入分项占比（） 14 图 27：AA+级房企现金流入分项占比（） 14 图 28：AA 级房企现金流入分项占比（） 14 图 29：AAA 级房企现金流出分项占比（） 15 图 30：AA+级房企现金流出分项占比（） 15 图 31：AA 级房企现金流出分项占比（） 15 图 32：不同评级房企剔除预收账款的资产负债率（） 16 图 33：不同评级房企净负债率（） 16 图 34：不同评级房销售-短期负债指标（） 16 图 35：不同评级房企 EBITDA/利息费用（倍） 16 图 36：恒大地产（龙头）布局情况 18 图 37：华润置地（大型）布局情况 18 图 38：荣盛发展（区域型）布局情况 18 图 39：不同类型房企近三年拿地情况（万㎡） 19 图 40：不同类型房企近三年拿地权益金额（亿元） 19 图 41：不同类型房企近三年拿地溢价率（） 19 图 42：龙头房企近三年不同类型城市拿地情况（万㎡、 ） 19 图 43：大型房企近三年不同类型城市拿地情况（万㎡、） 20 图 44：区域型房企近三年不同类型城市拿地情况（万㎡、） 20 图 45：2016-2018 年商品房销售面积（万㎡） 20 图 46：2016-2018 年商品房销售均价（元/㎡） 20 图 47：不同类型房企近三年销售额（亿元） 21 图 48：龙头房企近三年不同类型城市销售情况（亿元） 21 图 49：大型房企近三年不同类型城市销售情况（亿元） 21 图 50：区域型房企近三年不同类型城市销售情况（亿元） 21 图 51：房地产企业债券融资情况（亿元） 22 图 52：AAA 房地产企业债券融资情况（亿元） 22 图 53：AA+房地产企业债券融资情况（亿元） 22 图 54：AA 房地产企业债券融资情况（亿元） 22 图 55：房地产行业产业债利差走势（bp） 23 图 56：不同评级房地产行业产业债利差走势（bp） 23 图 57：近年来房企海外债券发行量不断增加（只、亿元） 24 表 目 录 表 1：信用筛查指标、说明、权重 26 表 2：信用筛查得分前 10 位主体 2