房地产行业2019年中期策略报告：都市圈经济效应加剧下的多元化.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 行业市场表现 5 走势回顾 5 估值 6 政策走势：松紧并举，一城一策 7 房地产政策变迁回顾：稳地价稳房价稳预期 7 一城一策：分类细化，因地制宜 11 因城施策：遏制房价上涨 11 一城一策：城市分化下落实主体责任制 13 新型户籍制度改革：人才引入 13 资金流向：融资渠道多元化，流动性回暖 17 开发端：推进多元化融资渠道 17 购房端：按揭利率回落，刚需购房较为乐观 19 行业供需：市场优于预期回暖 21 供给端：结构分化式回暖 21 开发投资持续回暖 21 低库存、资金改善推动新开工上行 22 土地市场：逐渐降温下地价回归理性 22 需求端：市场进入理性复苏小周期 26 销售情况：探底后进入理性复苏周期，城市分化明显 26 都市圈化经济效应加剧下的多元化发展 28 京津冀协同发展：产业转移蕴含动能 30 长三角区域一体化：人口红利均衡扩散 33 粤港澳大湾区：接轨世界级湾区 36 轻资产重运营的多元化发展 39 与资本高度融合的多元业务：商业、物流、长租公寓 40 行业投资策略 42 立足四大都市圈的多元化发展龙头 42 风险提示 44 图 46 2018 年各量级城市销售面积占比 万平 图 46 2018 年各量级城市销售面积占比 万平 HTTP://WWW.LONGONE.COM.CN 中期策略报告 图表目录 图 1 地产板块随大盘走势年初冲高后回落 亿元% 5 图 2 房地产涨跌幅居申万行业第 10 位（年初至 05/24） 5 图 3 房地产 PE 估值位居申万行业第 26 位（至 05/24） 5 图 4 地产子行业今年累计涨跌幅及 PE（至 05/24） 5 图 5 房地产及子板块绝对及相对 PB 估值 6 图 6 房地产及子板块绝对及相对 PE 估值 6 图 7 本轮房地产周期的五轮调控升级（2016/09-2018/12） 7 图 8 2013-2019 年中央经济会议/政治局会议“房地产”相关表述及影响 8 图 9 2017-2019H1 各城市人才新政出台时间、次数及分布 16 图 10 2015-18 房企融资总量变化 亿元 17 图 11 2015-18 TOP100 房企融资结构变化 % 17 图 12 房地产行业境内外发债占比 亿元/? 18 图 13 房地产资金信托余额及占比 亿元/% 18 图 14 目前我国房企 16 种融资渠道汇总 18 图 15 2019 年以来按揭利率持续改善/季 19 图 16 国债收益率差值扩大 19 图 17 全国首套房贷利率已连续 4 个月下行 19 图 18 各能级城市房贷利率变化 19 图 19 个人住房贷款余额及增速 亿元 % 20 图 20 个人住房贷款余额占比金融机构各项贷款 % 20 图 21 2014-19Q1 地产开发投资额及增速 亿元/% 21 图 22 2014-19Q1 地产投资额占比固资投资 亿元/% 21 图 23 2014-19Q1 房屋新开工竣工面积 万平米/% 22 图 24 各能级城市住宅新开工面积增速 % 22 图 25 2014-19Q1 百城供应土地规划建面 万平米/% 23 图 26 2014-19Q1 百城成交土地规划建面 万平米/% 23 图 27 百城供应土地建面及增速/按性质 万平米/% 23 图 28 百城成交土地建面及增速/按性质 万平米/% 23 图 29 百城住宅类供应土地建面增速/按能级 % 23 图 30 百城住宅类成交土地建面增速/按能级 % 23 图 31 百城供应土地流拍率/供应成交差值 万平米/% 24 图 32 百城供应土地流拍率/按能级 万平米/% 24 图 33 2014-19Q1 百城土地成交金额 亿元/% 25 图 34 百城土地成交金额/按能级 亿元/% 25 图 35 百城供应土地挂牌均价/当月 元/平米 % 25 图 36 百城成交土地楼面均价/当月 元/平米 % 25 图 37 百城成交土地溢价率/按性质 % 25 图 38 百城成交住宅用地溢价率/按能级 % 25 图 39 2014-19Q1 商品房销售面积及增速 万平米/% 26 图 40 2014-19Q1 商品房销售金额及增速 亿元/% 26