房地产行业2019年1~5月行业运行数据点评：积极和谨慎共存，信用与规模分野.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 2019 年前 5 月，房地产产业链数据表现良好，但积极的数据背后透露了企业谨慎的心态，而这种谨慎的心态，反而有助于推动市场在相当长的时间内保持稳定。 ▍ 开发投资保持高位 2019 年前 5 月，全国房地产开发投资 46075 亿元，同比增长 11.2%，房屋新开工面积 79784 万平米，同比增长 10.5%。5 月单月，房地产开发投资同比增长 9.5%，增速比 4 月份下降 2.5 个百分点。 尽管市场有研究者强调开发投资触顶回落，但超过 10%的累计开发投资增速，在高基数的情况下，仍是相当高的——不必过分强调单月的波动。 这种积极的结果来源是开发企业谨慎的心态。正是由于越来越多的开发企业不愿意囤积土地，降低单块土地的拿地规模，削减从拿地到开工的时间，加大前期的建设投入，才使得土地市场并不景气的 2019 年，开发投资仍然维持较高的增速。2019 年前 5 月土地成 交价款总量为 2269 亿元，同比下降 35.6%，较上月降幅扩大 2.1 个百分点。 图 1：房地产开发投资增速：按年 图 2：房地产开发投资增速：按月（%） 房地产开发投资增速（ ） 35 30 25 20 15 10 5  25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.01402 1406 1410 1502 1506 1510 1602 1606 1610 1702 1706 1710 1802 1806 1810 1902 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 资料来源：国家统计局 注：19 为 2019 年 1-5 月 资料来源：国家统计局 图 3：房地产开发投资和施工面积增速（分年） 单位：% 图 4：房地产开发投资与施工面积增速（%） 房地产开发投资 施工面积 40 35 30 25 20 15 10 5 0 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19  60.0 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 新开工 竣工 140214061410150215061510160216061610 1402 1406 1410 1502 1506 1510 1602 1606 1610 1702 1706 1710 1802 1806 1810 1902 资料来源：国家统计局 图 5：100 大中城市成交土地溢价率走势（%） 图 6：土地购置面积与成交价款单月增速（%） 30 100 25 75 20 50 15 25 10 0 5 -25 土地购置面积 土地成交价款 180118021803180418051806 1801 1802 1803 1804 1805 1806 1807 1808 1809 1810 1811 1812 1901 1902 1903 1904 1905 1906 1402 1406 1410 1502 1506 1510 1602 1606 1610 1702 1706 1710 1802 1806 1810 1902 资料来源：Wind， 资料来源：国家统计局 展望未来，我们认为 2018 年大量四线成交的土地在今年下半年仍处于开工阶段，而这些区域单位地价对应的建安投入远高于一二线城市。开发企业仍可以压缩待开发面积， 从而在拿地有限的情况下维持开发投资较快增长。我们相信，尽管 2020 年开发投资面临见顶的压力，2019 年房地产开发投资将有明显的上升。 表 1：各龙头公司开始减少规划中面积，增加可销售资源（单位：万平米） 企业简称 2018 年在建 2018 年待建 在建/待建 2014 在建/待建 2015 在建/待建 2016 在建/待建 2017 在建/待建 2018 碧桂园 12754 11310 92% 67% 56% 75% 113% 万科 A 5402 3580 73% 79% 99% 107% 151% 中国恒大 13500 16800 39% 60% 54% 73% 80% 保利发展 10390 9154 98% 92% 90% 83% 114% 金地集团 1760 897 57% 88% 103% 116% 196% 新城控股 7159 3126 79% 80% 75% 229% 招商蛇口 2273 4218 37% 40% 47% 54% 华夏幸福 2819 2331 98% 98% 107% 121% 首开股份 1561 1042 82% 101% 82% 97% 150% 金科集团 3740 - 62% 77% 63% 53% 绿地控股 10157 6431 141% 214%