房地产行业2019年中期策略：寻找α，地产企业成长机会仍存.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 淡化 β，趋稳的地产周期 5 房地产市场的周期波动逐步减弱 5 原因分析：房住不炒、因城施策、货币供应稳健 5 房地产板块指数的弹性也在逐步减弱 7 寻找α，地产企业成长机会仍存 10 优秀房企成长，是行业β与企业 α 共振的结果 10 行业红利叠加领先管理，优秀房企快速成长 10 地产总量需求逐步见顶，但中长期仍然具备支撑 11 展望未来，房地产企业的 α 在哪里？ 12 房企成长的核心始终是规模化，但实现路径各有不同 12 中型企业增长更快，高周转仍是规模化利器 14 放眼当前，房地产基本面将何去何从？ 16 政策：以稳为主，一城一策精准施策 16 流动性：按揭利率仍在下行，房企融资维持紧平衡 17 基本面：下行方向较为明确，但幅度预计仍将有限 17 销售层面，分化延续冷暖对冲，全年调整幅度或将有限 17 投资层面，开工投资仍处高位，后续增速或稳中有降 21 投资建议：淡化 β 寻找 α，重视地产配置价值 22 行业与板块，波动均在淡化 22 长线资金话语权逐步加重 22 估值性价比提升，配置价值凸显 23 展望未来：预收款项持续增长，行业集中度不断提升，龙头房企分红派息将更为稳定 26 图表目录 图 1：新开工面积增速与竣工面积增速变化趋势 5 图 2：销售面积增速与房地产投资增速变化趋势 5 图 3：2016 年以来，全国 M2（广义货币）增速有所收窄并稳定在 8%左右 6 图 4：2005 年 8 月—2007 年 11 月，申万地产指数最大上涨幅度为 970% 7 图 5：2008 年 11 月—2009 年 7 月申万地产指数上涨 215% 8 图 6：2014 年 1 月—2015 年 6 月申万地产指数上涨 234% 8 图 7：2017 年 12 月初—2018 年 1 月末，申万地产指数上涨 21% 8 图 8：2018 年 10 月—2019 年 4 月，申万地产指数上涨 59% 8 图 9：从地产股的走势看，房地产（申万）指数的最大涨幅逐步减弱 9 图 10：商品住宅销售面积高速增长 10 图 11：商品住宅销售额高速增长 10 图 12：人口红利为我国房地产市场提供了较强支撑 11 图 13：劳动力人口占比前期快速攀升 11 图 14：我国城镇化率处于持续提升通道 11 图 15：我国城镇化率仍然低于美国、日本 11 图 16：不同时代阶段，房地产企业获得超额发展的途径各有不同 13 图 17：2005 年，首开集团存货 2 倍于万科，土地储备优势充足 13 图 18：本阶段，首开股份毛利率显著高于万科 13 图 19：2.0 时代，万科精准把握资本市场机会，扩大资本金 14 图 20：招保万金在再融资关闭前资本金的扩张，万科领衔 14 图 21：碧桂园的标准化体系，包括产品标准化/运营标准化/客服标准化 14 图 22：碧桂园开展标准化后，标杆项目提速超过 50% 14 图 23：房地产企业集中度持续提升 15 图 24：中期维度，中型房企的成长速度更快 15 图 25：短期维度，中型房企的成长速度更快 15 图 26：首套房平均贷款利率仍在持续下行 17 图 27：2019 年房企债券发行总量和偿还总量维持紧平衡 17 图 28：2019 年房企发债净融资额维持较低水平 17 图 29：一线城市新房累计成交面积同比持续增长 18 图 30：二线城市新房累计成交面积同比持续增长 19 图 31：2019 年 1-3 月中西部及东北累计销售均好于去年同期 20 图 32：2019 年 1-3 月棚改专项债累计发行 2194 亿元 20 图 33：商品房销售面积变化会传导至开工面积 21 图 34：当前商品住宅库存仍处于较低水平 21 图 35：2007 年至今，商品房销售面积增速的波动性逐步减弱 22 图 36：当前房地产（申万）板块的 PE 值为 10.11，处于历史低位 24 图 37：申万房地产板块的相对 PE 已接近历史底部 24 图 39：万科 A 股利支付率总体较为稳定 25 图 40：保利地产股利支付率稳中有升 25 图 41：新城控股股利支付率持续提升 25 图 42：招商蛇口股利支付率总体稳定 25 图 43：金地集团股利支付率有所回落，但依旧维持较高水平 26 图 44：华夏幸福股利支付率维持高位 26 图 45：金科股份股利支付率有所回落，但依旧维持较高水平 26 图 46：蓝光发展股利支付率企稳回升 26 图 47：上市房企 2018 年及 2019 年一季度预收账款持续增