房地产研究系列之二：一文看懂房地产投资统计的变迁.docxVIP

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页 目录 一、房地产开发投资统计体系简介 3 （一）基于构成和工程用途的分类和统计 3 （二）名义增速和实际增速的偏离规律 4 （三）土地购置费和其他费用的变化趋势 5 二、房地产统计口径及方法的变迁 6 （一）统计口径改变不影响指标间换算关系 6 （二）2018 年起房地产投资统计方法改为客观性较强的“财务支出法” 8 三、调控政策观察和资金来源简析 9 （一）“长效机制”建立与“因城施策”原则 9 （二）房地产开发资金来源构成 12 四、未来展望：房地产投资资金来源承压 14 风险提示 15 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页 一、房地产开发投资统计体系简介 （一）基于构成和工程用途的分类和统计 房地产开发投资可从构成、工程用途两个角度进行分类，分类依据分别来自生产端和最终需求端。房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发法人单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、商场、写字楼、办公楼等房屋建筑物，配套的服务设施，土地开发工程和土地购置的投资；不包括单纯的土地开发和交易活动。房地产开发投资按构成可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置投资和其他费用投资四个部分，其他费用投资包含了土地购置费。房地产开发投资按工程用途可以分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资和其他投资四个部分。从各构成部分占比变化来看，近两年建安费用占比下滑明显，主要受其他费用占比提升的影响（图 1）；从工程用途各部分占比来看，占比相对稳定，住宅开发投资完成额占比基本维持在70%左右（图2）。 图 1：房地产开发投资中其他费用占比显著提升，挤压建安费用比例 % 其他费用 设备工器具购置 安装工程 建筑工程 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 资料来源：Wind， 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页 图 2：房地产开发投资中工程用途各类占比趋于稳定 % 其他 商业营业用房 办公楼 住宅 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 资料来源：Wind， （二）名义增速和实际增速的偏离规律 房地产投资累计增速指标为名义值，未剔除价格因素的影响。我们收集整理了 2012 年以来国家统计局发布的月度房地产开发投资和销售情况，发现自 2017 年开始仅公布名 义同比增速，而在 2017 年以前每季度会同时公布名义增速和实际增速。我们通过“实际增速=（房地产开发投资名义累计同比+100）/(固定资产投资累计价格指数+100）*100-100” 来计算得到 2017 年以后的房地产开发投资实际累计同比增速。比较名义增速和实际增速， 我们发现实际增速与名义增速出现较大差异通常发生在价格指数快速上升阶段，在价格指数回落时两者差异逐渐缩小（图 3）。另外，建安费用价格指数波动较大，是带动整体投资价格波动的主因；除今年一季度和 2008 年末外，其他费用价格指数波动较小；而设备投资占比非常小，可以忽略不计（图 4）。 图 3：价格指数上升时房地产投资名义增速与实际增速发生偏离 % 115 110 105 100 95 90 固定资产投资价格指数:累计同比:季 房地产开发投资完成额:累计同比:季（右） % 房地产开发投资完成额:实际累计同比:季（右） 45 固定资产价格指数:2季度移动平均:累计同比 40 35 30 25 20 15 10 5 2019-032018-10 2019-03 2018-10 2018-05 2017-12 2017-07 2017-02 2016-09 2016-04 2015-11 2015-06 2015-01 2014-08 2014-03 2013-10 2013-05 2012-12 2012-07 2012-02 2011-09 2011-04 2010-11 2010-06 2010-01 2009-08 2009-03 2008-10 2008-05 资料来源：Wind， 图 4：建安费用价格指数波动较大，拉动整体投资价格波动 115 % 固定资产投资价格指数:累计同比:季 固定资产投资价格指数:建筑安装工程:累计同比:季固定资产投资价格指数:其他费用:累计同比:季 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读