房地产行业月度报告（2019年7月）：土地市场或将延续结构性分化.docxVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 3 页 目录 房地产行业数据跟踪 1 销售：销售面积增速再次向底部下探 1 房价：整体涨幅“稳中有降” 3 投资：施工端显现韧性，投资下行不失速 5 资金：资金来源继续吃紧 8 土地市场：总量弱复苏，结构上一二线和三线分化 9 总量数据：弱复苏状态 9 分城市能级数据：一二线和三线城市结构性分化显著 11 总结：土地市场或将延续结构性分化 15 房地产行业重要事件评析 16 图目录 图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况 1 图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况 2 图 3：商品房待售面积及增速情况 2 图 4：商品房库销比 3 图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%） 3 图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%） 4 图 7：70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况（%） 4 图 8：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况（%） 5 图 9：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况 5 图 10：分投资开支地产投资累计占比（%） 6 图 11：分投资开支地产投资累计同比（%） 6 图 12：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况 6 图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况 7 图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况 7 图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况 8 图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况 8 图 17：房企开发资金来源占比情况（%） 9 图 18：国有土地使用权出让收入情况 10 图 19：100 大中城市土地成交合同总价 10 图 20：100 大中城市住宅类土地供应建筑面积 10 图 21：100 大中城市住宅类土地供应挂牌均价 10 图 22：100 大中城市住宅类土地成交建筑面积 11 图 23：100 大中城市住宅类土地成交楼面均价及溢价率 11 图 24：一线城市住宅类土地供应建筑面积情况 12 图 25：二线城市住宅类土地供应建筑面积情况 12 图 26：三线城市住宅类土地供应建筑面积情况 12 图 27：各线城市住宅类土地供应建面累计同比 12 图 28：一线城市住宅类土地供应挂牌均价 13 图 29：二线城市住宅类土地供应挂牌均价 13 图 30：三线城市住宅类土地供应挂牌均价 13 图 31：各线城市住宅类土地供应挂牌均价环比 13 图 32：一线城市住宅类土地成交建筑面积情况 14 图 33：二线城市住宅类土地成交建筑面积情况 14 图 34：三线城市住宅类土地成交建筑面积情况 14 图 35：各线城市住宅类土地成交建面累计同比 14 图 36：一线城市住宅类土地成交楼面均价 15 图 37：二线城市住宅类土地成交楼面均价 15 图 38：三线城市住宅类土地成交楼面均价 15 图 39：各线城市住宅类用地成交溢价率单月值 15 图 40：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-6 月累计销售金额同比情况（亿元） 17 图 41：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-6 月新增土地货值变动情况（亿元） 18 房地产行业数据跟踪 我们根据 wind 房地产行业数据，从房地产销售、房价、投资、房企资金来源四个维度跟踪房地产行业基本面变化情况。 销售：销售面积增速再次向底部下探 商品房销售面积增速再次向底部下探。2019 年 1-6 月商品房销售面积为 7.58 亿平方米，累计同比增速为-1.8%，下滑幅度较前五个月扩大了 0.2 个百分点；1-6 月商品房销售额 7.07 万亿元，累计同比增长 5.6%，增速较前五个月收窄了 0.5 个百分点。 上半年商品房销售面积增速延续了前 5 个月销售面积增速趋缓的态势，主要还是受政策收紧下三四线城市销售面积增速严重下滑的拖累影响。同时我们观察到融 360 大数据研究院公布的 6 月份全国首套房平均贷款利率数据开始 出现上调，我们在 4 月份的月报中提出“未来除非货币政策和监管预期出现明显收紧，否则整体房贷利率或将延续缓慢下行趋势”，银行信贷额度收紧以及监管超预期趋严是导致房贷利率回升的核心因素。我们认为监管趋严对销售的影响仍会延续，销售面积增速或将延续下行趋势，但不会失速；同时下半年央行存在降准降息的可能，目前的房地产监管趋严可能是对于后续货币政策边际 宽松的一种对冲，一旦货币政策适度放宽，房贷利率和销售面积增速还是存在边际好转的可能。 图 1：商品房销售面积当