物业服务行业2020年投资策略：三大维度12量化指标，光大物业选股框架模型.docxVIP

长信基金投资聚焦 长信基金 研究背景 近年来，政策面市场化推进，物业服务行业在价格管制和资质管理方面取得突破；需求侧居民消费结构升级，家庭服务性消费提升；物业服务行业背景发生深刻转变。2018 年以来，物业服务企业密集上市（已有 20 家成功在 A/H 上市，多家处于上市进程中），资本市场热度提升。物业服务行业在资本市场的崛起，是房地产进入存量时代的一大标志与亮点，也是房企拓展产业链，发挥品牌和知名度优势的突破口。当前物业服务板块处于高增速与高估值阶段，我们认为板块的热度和增速仍将持续较长一段时间。 我们的创新之处：三大维度十二项量化选股体系 我们认为物业服务行业在资本市场热度提升的根本原因，在于政策和需求均出现重大变革，并催生供给侧进化。首先物业板块分拆上市代表着定位的变化，物业服务摆脱房地产的附庸地位，从成本中心转向利润中心；其次为了满足居民不断提升的服务消费，增值服务空间广阔；最后，行业进化体现出四大边际趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化和份额集中化。 行业当前的高估值主要来自业绩高增速的支撑。展望后续，从规模来看， 得益于销售阶段已锁定的合约面积，及短期内竣工复苏小周期的支持，主流上市物业公司的规模(在管面积)增速确定性较强；从利润率来看，受益于成本端压力缓解和收入端物业费提价，以及深耕增值服务，主流企业的利润率有望保持高位；综合来看，主流上市物业公司的利润增速有较明确的支撑。 随着行业内上市公司数量提升，我们尝试建立系统化分析框架和估值体系。从三大维度（资源禀赋、业务经营、业务拓展）、二大业务板块（基础服务和增值服务）出发，通过十二项关键量化指标来筛选优质投资标的。 高潜力图 1：三维度十二量化指标分析框架 高潜力 基础服务 增值服务 基础服务 增值服务 资源禀赋 资源禀赋 资料来源：光大证券研究所 成长性业务拓展基本面业务经营新盘占比单盘面积地域布局税率优惠包干制毛利率供应链管理单户增值服务收入单户注册 成长性 业务拓展 基本面 业务经营 新盘占比 单盘面积 地域布局 税率优惠 包干制毛利率 供应链管理 单户增值服务收入 单户注册APP 合约面积覆盖度 并购潜力 APP下载增速 业主增值服务增速 通过量化指标体系，综合考虑规模、利润率、成长性和附加值，我们推荐碧桂园（新盘占比突出、毛利率高）、雅生活（大盘优势、业主增值服务亮点）、新城悦（合约覆盖度高、扩张潜力大）、永升生活服务（综合能力均衡）和绿城服务（增值服务旗帜选手）。 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 1、 政策与需求推动供给侧进化 4 、 政策面与需求端变革，行业发展条件迅速成熟 5 、 “房企派”VS“独立派” 7 、 四大边际趋势，物业服务快速进化 8 2、 主流企业前景展望：规模与利润双支撑 12 、 合约覆盖度高，规模增长确定性较强 13 、 降成本提费率，利润率水平有支撑 14 3、 三大维度，12 个量化指标建立选股框架 16 、 资源禀赋：起跑线优势 18 、 基本面：运营管理能力是核心 20 、 成长性：合约覆盖度与增值服务空间 22 4、 量化指标选股与投资建议 23 、 碧桂园服务：增长确定，天生龙头 24 、 雅生活服务：收购中民物业，如虎添翼 25 、 新城悦服务：资源优质的高弹性精品 26 、 永升生活服务：高成长典范，全业态品牌 27 、 绿城服务：增值服务旗帜选手 28 5、 风险分析 29 1、政策与需求推动供给侧进化 近年来，随着政策面市场化推进，物业服务行业在价格管制和资质管理方面取得突破；同时需求侧居民消费结构升级，家庭服务性消费提升。 物业行业背景发生深刻转变，资本加持，市场竞争加剧，优势企业扩大份额，提升服务质量，行业加速整合期。 2018 年以来，物业服务企业密集上市（已有 20 家成功在A/H 上市，多家处于上市进程中），资本市场热度提升。物业服务行业在资本市场的崛起， 是房地产进入存量时代的一大标志与亮点，也是房企拓展产业链，发挥品牌和知名度优势的突破口。当前物业服务板块处于高增速与高估值阶段，我们认为板块的热度和增速仍将持续较长一段时间。 截止2018 年底，全国物业服务规模达到279.3 亿平米，同比增加13.2%， 经营收入 7043.6 亿元，同比增加 17.25%，企业数量 12.7 万家，从业人员 983.7 万人。 图 2：截止 2018 年底全国物业行业概况 管理规模 279.3 亿平方米 +13.2% 经营收入 7043.6 亿 元 +17.25% 企业数量 12.7 万 家 +7.2% 从业人员 983.7 万 人 +8.7% 资料来源：《2019 物业服务