20世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望（下）.pdf

2020 世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望（世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望 （下下）） 2020 世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望世纪以来美国土地用途管制发展历程的回顾与展望 （（下下）） 2017年 08月 10 日 历史保护名录的范围随着时间不断扩大，除了具有历史价值的建筑外，还包括更多种类的 构筑物。大部分引入历史保护管制的社区还划定了历史地区，其中不仅包括具有历史或建 筑价值的构筑物，而且包括本身没有历史或建筑价值的附属构筑物，但它们是该地区中构 成历史环境的不可或缺的组成要素。不过，当涉及对附属构筑物的外墙进行更改并有可能 影响其历史性时，对于这些要素变更的审核要比对于历史建筑变更的审核简单一些。在一 些社区，对于一些具有重要历史或建筑价值的建筑，历史保护委员会除了对建筑外观改造 进行审批外，还要对室内改造进行审批，例如，由著名建筑师设计的礼堂或建筑大厅。 1970—1990 年这 20年间，除了历史保护之外，美国规划实践对于美学的关注范围进一步 扩大，很多地方政府都采用了各种城市设计策略和引入了基于场景和环境的美学管制，特 别是在一些富人聚集的郊区。这些管制通常包括由公共建筑审查委员会对新建商业建筑设 计的审查，或者由私人业主委员会对住宅建筑设计进行干预性更强且更主观武断的审查。 设计审查程序往往由一个居住土地细分区内的所有业主共同签订的契约限制条款来授权。 设计审查条例也许还会包含区划条例中关于街景和建筑改造的相关要求，以改善商业或商 务中心区内的步行环境和保持都市特色与建筑质量。 在大城市，城市设计主要通过两种途径实现：一是在大型项目周边划定小范围的特殊区划 分区，在这些区域内规定特殊的设计要求（例如纽约市时代广场再开发计划）；二是在敏 感地区引入更严格的区划条件，要求所有大型项目或所有提出申请的开发项目都必须经由 裁量型审批，从而使得市政府可以将一些公共设施（例如行道树、带座椅的广场等）作为 审批开发许可的条件（例如芝加哥的统一规划开发区划条例）[5]。此外，由于联邦和州基 础设施资金的削减，很多大城市在区划条例中引入激励性内容，以促进公共设施和其他城 市设计目标的实现。在激励性区划中，如果开发商在城市中心区的项目中体现出优秀的城 市设计风格，或为可支付住房的建设和市政基础设施或交通设施的改善提供资金，则可以 [6] 获得额外的容积率奖励 。 在 1970 和1980年代，随着基础设施、可支付住房和社区发展方面联邦资金的大幅削减， 出现了一些土地利用管制手段的创新，特别是在城市边缘对新发展项目的管理[7]。这些创 新主要包括引入基于基础设施容量的评分系统——根据现状和规划的基础设施容量进行评 分，只有超过最低得分才能颁发开发许可。并且，有限的州基础设施改善资金将精准投入 到最具开发潜力的地区。作为获得资金的条件，地方土地利用规划与区划条例必须遵守州 的发展政策。不管采用何种手段，大部分地方发展控制都是针对新土地开发速度的限制， 以便使其与基础设施和道路的建设保持一致，防止因增加州和地方税收来为新居民的基础 设施建设买单而引起选民的不满。 城市增长边界是发展最完善的城市发展管理工具。该边界的划定是在大城市周边地区，依 据该市历史上的土地开发速度划定满足 20～30 年新增土地开发存量的范围。在那些因郊 区蔓延导致财政亏损而面临巨大发展压力的州，城市增长边界因有利于在区域范围内保护 开放空间而越来越受欢迎。在那些没有面临巨大发展压力的州，区域发展管理政策主要是 以农地保护政策为主。在农村区划条例中，一方面大幅提高最小居住用地面积，要求每块 2 住宅用地至少有 16、32甚至 64 hm ；另一方面对于农业用地则减免房地产税。城市增长 边界和农地保护政策的目标是一致的，即引导新开发项目集中在现有建设地区周边和增加 城市地区的开发强度，以尽量缩减为新增居民提供基础设施的成本，并在区域范围内保护 [8] 开放空间。这两种方法都属于被称为“精明增长”的区域发展原则和管制导引 。 4 1990—4 1990年间的土地用途管制 年间的土地用途管制 4 19904